Sentenza del 12/06/2018 n. 2672 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguardava la determinazione della base imponibile ICI per un'area fabbricabile. Il contribuente contestava il maggior valore attribuito dal Comune, sostenendo che la valutazione non avesse considerato il valore venale effettivo dell'area al 1° gennaio dell'anno d'imposizione e, in particolare, il suo concreto stato fisico, gli oneri necessari per renderla edificabile e gli altri elementi rilevanti per la stima.

La decisione

La pretesa del Comune e la sentenza dei giudici di primo grado, che avevano respinto il ricorso del contribuente, sono state ritenute censurabili perché non avevano applicato correttamente i criteri di determinazione del valore venale. La valutazione deve considerare la zona territoriale, l'indice di edificabilità, la destinazione d'uso, gli oneri di adattamento del terreno, i prezzi medi di mercato di aree analoghe e il concreto stato fisico dell'area. L'esito è quindi favorevole al contribuente, con necessità di rivalutare l'accertamento secondo tali criteri.

Norme richiamate

• Normativa ICI sulla determinazione della base imponibile delle aree fabbricabili

  Per le aree fabbricabili il valore assunto ai fini dell'ICI corrisponde al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno d'imposizione.

  La base imponibile non può essere determinata in modo astratto o automatico, ma deve riflettere il valore di mercato concretamente riferibile all'area alla data prevista dalla legge.

• Criteri di valutazione del valore venale delle aree fabbricabili

  Nella determinazione di tale valore occorre considerare la zona territoriale di ubicazione, l'indice di edificabilità, la destinazione d'uso, gli oneri da sostenere per adattare il terreno all'attività di edificazione ed i prezzi medi di mercato relativi ad aree aventi analoghe caratteristiche.

  La stima deve essere effettuata attraverso una valutazione complessiva e concreta delle caratteristiche urbanistiche, fisiche ed economiche dell'area, includendo i costi necessari per renderla effettivamente edificabile.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione delle aree fabbricabili, il valore imponibile deve corrispondere al valore venale effettivo alla data prevista dalla legge, non a un valore meramente teorico o parametrico.
• L'amministrazione deve motivare la stima considerando le caratteristiche specifiche dell'area: ubicazione, edificabilità, destinazione urbanistica, stato fisico, accessibilità e costi di urbanizzazione o adattamento.
• Un'area formalmente edificabile può avere un valore di mercato inferiore se presenta condizioni fisiche o urbanistiche che rendono difficoltosa, costosa o non immediata l'edificazione.
• Il contribuente può contestare l'accertamento quando il Comune non dimostra il collegamento tra il valore attribuito e i prezzi di mercato di aree comparabili.
• In situazioni analoghe, la decisione dovrebbe basarsi su una stima concreta e comparativa, supportata da elementi oggettivi e riferita esattamente all'anno d'imposizione.