Cassazione Civile, Sentenza n. 21127/2022 del 04/07/2022

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di accertamento ICI per il 2005 relativo a un terreno in Tor Marancia che, pur soggetto a vincolo di inedificabilità, era inserito in un programma di compensazione urbanistica. Roma Capitale sosteneva che, fino al trasferimento della volumetria edificatoria sulle aree di atterraggio individuate, l'originaria porzione di terreno conservava la natura edificabile e quindi il presupposto impositivo ICI sussisteva.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di Roma Capitale, confermando la decisione della Commissione Tributaria Regionale che aveva accolto il ricorso della società. La Corte ha richiamato il principio delle Sezioni Unite (Cass. Sez. U., 29 ottobre 2020, n. 23902) secondo cui il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale, non inerisce al terreno e può essere trasferito separatamente; pertanto non costituisce il sostrato reale necessario per l'assoggettamento a ICI. Il ricorso incidentale subordinato della società è stato dichiarato assorbito e le spese di lite sono compensate.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992 (artt. 1, 2, 3, 5)

  La disciplina dell'ICI richiede un sostrato reale (proprietà o diritto reale sull'immobile) per sorgere l'obbligo tributario; ne deriva che diritti di carattere solo potestativo o trasferibili separatamente non costituiscono base imponibile.

• art. 11 quattordecies, comma 16, del d.l. 30.9.2005

  Richiamato nel motivo di ricorso come parte della normativa urbanistica e tributaria richiamata dal Comune; la Corte non ne ha però ritenuto decisiva l'applicazione nel senso di trasformare il diritto edificatorio compensativo in base imponibile reale.

• art. 5, comma 5, del d.l. n. 223 del 2006

  Citato nel quadro normativo posto dal ricorrente; la decisione ha prevalso applicando il principio secondo cui il presupposto impositivo è il sostrato reale e non la mera aspettativa di capacità contributiva.

• art. 23 della legge n. 1150 del 1942

  Norma urbanistica richiamata a supporto delle regole di trasferimento dei diritti edificatori; la Corte ha interpretato che le norme urbanistiche non trasformano il diritto edificatorio compensativo in un diritto reale inerente al terreno ai fini ICI.

• art. 3, comma 21, delle norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Roma

  Riferimento alle norme locali che disciplinano la compensazione urbanistica; la Corte ha valutato la natura del diritto edificatorio in base alla legislazione e alla giurisprudenza, ritenendolo non idoneo a costituire fatto imponibile.

• Cass. Sez. U., 29 ottobre 2020, n. 23902 (giurisprudenza)

  Principio richiamato: il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale, non inerisce al terreno e può essere trasferito separatamente; pertanto non costituisce base imponibile ICI.

Massime di principio

• Il presupposto impositivo ICI richiede un sostrato reale (proprietà o diritto reale sull'immobile); diritti edificatori di natura compensativa, trasferibili separatamente, non vanno considerati come qualità intrinseca del terreno e quindi non costituiscono base imponibile fintanto che non si trasformino in un diritto reale effettivamente inerente al suolo.
• In situazioni di compensazione urbanistica occorre verificare temporalmente se il trasferimento della volumetria si sia concretamente perfezionato: solo dopo il trasferimento effettivo e l'eventuale iscrizione/trascrizione di diritti reali può sorgere l'imposta sull'area che ha acquisito la volumetria.
• La mera aspettativa o programmazione amministrativa (atto di programma, individuazione di aree di atterraggio) non è sufficiente per assoggettare a tassazione il terreno originario; l'amministrazione deve dimostrare la trasformazione in diritto reale.
• In contenzioso è decisivo l'accertamento della natura giuridica del diritto (reale vs. obbligatorio/programmatorio) e della sua effettiva costituzione/trasferimento nei termini temporali rilevanti per la tassa.
• Per gli enti locali è consigliabile documentare con atti formali e titoli traslativi la effettiva cessione o costituzione di diritti edificatori se si intende assoggettare a imposizione aree in compensazione; per il contribuente è opportuno dimostrare l'assenza di un diritto reale sul bene nel periodo d'imposta.