Cassazione Civile, Ordinanza n. 09969/2025 del 16/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita avente ad oggetto un appartamento e due box in corso di costruzione, concluso tra una promissaria acquirente e una società costruttrice, con l'intermediazione di un'agenzia immobiliare. L'acquirente aveva versato somme rilevanti a titolo di caparra e acconti; in seguito aveva scoperto che l'area su cui doveva sorgere l'immobile non era, per larga parte, di proprietà della venditrice come invece dichiarato e che la fideiussione consegnata non era conforme alla disciplina sugli immobili da costruire. In primo grado era stata dichiarata la nullità del preliminare e della scrittura integrativa, mentre nei confronti del fallimento della venditrice le domande restitutorie e risarcitorie erano state ritenute inammissibili perché da far valere nel passivo fallimentare; era stata altresì affermata la responsabilità dell'agenzia immobiliare per violazione dei doveri informativi, ma escluso che le somme versate alla venditrice costituissero voce di danno risarcibile verso il mediatore, essendo recuperabili ex art. 2033 c.c. verso la controparte contrattuale. In appello la domanda della danneggiata era stata respinta anche sul punto della solidarietà tra venditrice e mediatore. Nel ricorso per cassazione la parte soccombente ha dedotto, con il primo motivo, violazione degli artt. 1292, 1294 e 2055 c.c. e dell'art. 41 c.p., sostenendo che, pur a fronte di titoli diversi di responsabilità (restituzione per nullità del contratto da un lato, responsabilità aquiliana del mediatore dall'altro), sussisteva un unico fatto dannoso e quindi la condanna solidale; con il secondo motivo ha censurato la ritenuta insussistenza di un danno risarcibile nelle somme versate alla venditrice, richiamando anche gli artt. 2033, 1759, 1218, 1223, 1418 e 1338 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ha dichiarato assorbito il secondo e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese. Ha affermato che la solidarietà ex art. 2055 c.c. può sussistere tra soggetti tenuti a diverso titolo, quando le loro condotte concorrono causalmente a produrre il medesimo evento di danno e vi sia effettiva coincidenza tra oggetto della restituzione e danno risarcibile o continenza del primo nel secondo. Nel caso concreto, la Corte territoriale aveva erroneamente escluso la possibilità di una condanna solidale tra la promittente venditrice, obbligata alle restituzioni, e il mediatore, responsabile a titolo aquiliano per violazione dei doveri professionali. Il giudizio dovrà quindi essere riesaminato alla luce del principio di unitarietà dell'evento dannoso e del concorso causale tra condotte diverse.

Norme richiamate

• art. 1292 c.c.

  richiamato dalla ricorrente a sostegno della tesi della solidarietà passiva tra soggetti tenuti a diverso titolo

• art. 1294 c.c.

  richiamato dalla ricorrente a sostegno della solidarietà tra coobbligati

• art. 2055 c.c.

  la Corte ribadisce che la responsabilità solidale sussiste quando il fatto dannoso è imputabile a più persone e le loro condotte concorrono causalmente al medesimo evento dannoso, anche se i titoli di responsabilità sono diversi

• art. 41 c.p.

  richiamato quale criterio di causalità materiale idoneo a integrare la disciplina della solidarietà aquiliana

• art. 2033 c.c.

  richiamato per affermare che le somme versate alla venditrice, in caso di nullità del contratto, sono ripetibili come indebito verso l'accipiens

• art. 1759 c.c.

  richiamato nel secondo motivo in relazione ai doveri informativi del mediatore

• art. 1218 c.c.

  richiamato nel secondo motivo in relazione alla responsabilità da inadempimento

• art. 1223 c.c.

  richiamato nel secondo motivo in tema di risarcibilità del danno conseguenza

• art. 1418 c.c.

  richiamato nel secondo motivo per la nullità del contratto

• art. 1338 c.c.

  richiamato nel secondo motivo in tema di responsabilità per mancata conoscenza dell'invalidità del contratto

• art. 52 l.f.

  richiamato per affermare che le domande restitutorie e risarcitorie verso il fallimento dovevano essere proposte nel procedimento di accertamento del passivo

• art. 2 d.lgs. n. 122 del 2005

  richiamato in relazione all'obbligo di fideiussione negli immobili da costruire, la cui violazione ha determinato la nullità del preliminare

Massime di principio

• Ai fini dell'art. 2055 c.c. la solidarietà può operare anche tra soggetti responsabili a titolo diverso, contrattuale ed extracontrattuale, quando le loro condotte concorrono causalmente a produrre un unico evento di danno.
• L'unicità del fatto dannoso va valutata con riferimento alla posizione del danneggiato e non richiede l'identità delle norme violate da ciascun autore della condotta.
• Quando la perdita patrimoniale deriva dal concorso tra condotte diverse, alcune generatrici di obblighi restitutori e altre di obblighi risarcitori, occorre verificare se vi sia effettiva coincidenza o continenza tra oggetto della restituzione e danno risarcibile.
• La pretesa restitutoria verso il contraente non esclude, di per sé, la responsabilità risarcitoria del terzo che abbia concorso causalmente alla medesima perdita patrimoniale.
• Nel giudizio di rinvio il giudice deve rivalutare il nesso tra le singole condotte e il medesimo eventus damni, senza arrestarsi alla sola diversità dei titoli di responsabilità.
• Le domande di restituzione e risarcimento verso un soggetto fallito devono essere coltivate secondo le regole del concorso, mediante insinuazione al passivo, quando il credito sia soggetto alla procedura concorsuale.

Come è indicizzato