Cassazione Civile, Ordinanza n. 00028/2024 del 02/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare relativo a un'unità in Cornate d'Adda, nel quale la promissaria acquirente aveva versato una caparra confirmatoria di euro 70.000. La promissaria acquirente ha dedotto che alla data fissata per il rogito, indicata nel preliminare come termine essenziale, nessuna delle parti si era presentata e che la promittente venditrice non aveva comunque adempiuto all'obbligo di liberare l'immobile dalle ipoteche. Ha quindi chiesto l'accertamento della risoluzione di diritto del preliminare e la restituzione della caparra. La venditrice si è opposta sostenendo che il termine non fosse essenziale, che la mancata stipula fosse imputabile all'acquirente, la quale avrebbe chiesto un rinvio per difficoltà economiche, e che pertanto fosse legittimo il suo recesso con trattenimento della caparra. La Corte d'appello ha confermato la decisione di primo grado, ritenendo essenziale il termine, oppure comunque valorizzando la mancata prova di un rinvio concordato e l'inadempimento della venditrice. In cassazione la ricorrente ha dedotto: tardività e inammissibilità di alcune difese svolte dalla controparte in primo grado; omesso esame di un fatto decisivo circa la riferibilità delle trattative successive alla stessa acquirente; violazione delle norme sulla rappresentanza e sul mandato per l'identità del soggetto che trattava; violazione delle norme sull'essenzialità del termine e sull'interpretazione del contratto; erronea applicazione delle norme sulla caparra e sulla valutazione comparativa degli inadempimenti; e violazione delle norme sulla determinazione del termine in difetto di accordo scritto sul differimento. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati o inammissibili tutti i motivi e ha rigettato il ricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della promittente venditrice. Ha escluso la fondatezza delle censure processuali, ritenendo che le doglianze sulla tardività delle difese avversarie non fossero state validamente veicolate in appello e che, in ogni caso, si trattasse di mere difese. Ha dichiarato inammissibile il motivo sull'omesso esame di fatto decisivo per effetto della preclusione ex art. 348-ter c.p.c., non essendo stato dimostrato il diverso percorso argomentativo del giudice d'appello rispetto a quello di primo grado. Ha dichiarato inammissibile anche il motivo sulle norme del mandato e della rappresentanza, perché formulato come contestazione fattuale e non come reale censura di violazione di legge. Quanto al termine essenziale, ha ribadito che la relativa qualificazione è un accertamento di fatto del giudice di merito, censurabile in cassazione solo nei limiti del vizio motivazionale, e ha ritenuto corretta e congrua la motivazione della Corte territoriale, fondata non solo sul tenore letterale della clausola ma anche sulla natura imprenditoriale dell'operazione e sulla qualità professionale delle parti. Il quinto motivo è stato assorbito dall'infondatezza del quarto. Il sesto motivo è stato dichiarato inammissibile perché non colpiva la ratio decidendi, essendo la decisione fondata sull'assenza di prova di un accordo di rinvio e non sulla sola mancanza di conferma scritta. La ricorrente è stata condannata a rifondere le spese del giudizio di legittimità e viene dato atto della debenza dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  Norma richiamata quale base del procedimento sommario introdotto dalla parte che ha agito in primo grado.

• art. 702-ter c.p.c.

  Norma richiamata in relazione all'ordinanza con cui il Tribunale ha definito il giudizio di primo grado.

• art. 1457 c.c.

  Il termine è essenziale solo se dal contratto o dalla natura dell'affare risulta inequivocabilmente che la prestazione perde utilità oltre la scadenza; la relativa valutazione è riservata al giudice di merito.

• art. 1385 c.c.

  Richiamato con riferimento alla caparra confirmatoria e alla pretesa di trattenimento della somma da parte della promittente venditrice.

• art. 1388 c.c.

  Invocato dalla ricorrente, ma la censura è stata ritenuta sostanzialmente fattuale e non idonea a dimostrare una violazione di legge.

• art. 1704 c.c.

  Invocato dalla ricorrente in tema di mandato/rappresentanza per sostenere che il terzo trattasse in nome della controparte.

• art. 1705 c.c.

  Invocato dalla ricorrente in tema di mandato senza rappresentanza, ma senza adeguata specificazione della violazione asserita.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come canone di interpretazione contrattuale; la Corte ribadisce che il ricorrente deve indicare specificamente in cosa il giudice di merito si sia discostato dai canoni legali.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato con riferimento alla disciplina della risoluzione per inadempimento.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato con riferimento alla rilevanza dell'inadempimento ai fini della risoluzione.

• art. 99 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso sulla corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso sulla corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 1183 c.c.

  Invocato per sostenere che la data di stipula avrebbe potuto essere fissata in difetto di accordo scritto, ma la censura è stata giudicata non pertinente alla ratio della sentenza impugnata.

• art. 366 c.p.c.

  Richiamato per ribadire l'onere di autosufficienza del ricorso, che deve indicare gli atti in cui le questioni sono state dedotte nei gradi di merito.

• art. 360 c.p.c.

  Richiamato per qualificare i motivi come errori di diritto o omesso esame di fatto decisivo.

• art. 348-ter c.p.c.

  Applicato per dichiarare inammissibile il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. in presenza di doppia conforme.

• art. 375 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione camerale del ricorso.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione in camera di consiglio.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• L'essenzialità del termine contrattuale non può essere desunta dalla sola formula letterale 'entro e non oltre', ma richiede un accertamento complessivo che consideri il contenuto del negozio, la natura dell'affare e l'eventuale volontà delle parti di far perdere utilità alla prestazione oltre la scadenza.
• L'accertamento dell'essenzialità del termine ex art. 1457 c.c. è un giudizio di fatto riservato al merito e non è sindacabile in cassazione se sorretto da motivazione congrua e logicamente coerente.
• La rinuncia al termine essenziale può essere anche tacita e può desumersi, ad esempio, dall'accettazione di un adempimento tardivo; tuttavia la rinuncia non può essere affermata in cassazione sulla base di una mera diversa lettura delle risultanze istruttorie.
• Nel ricorso per cassazione, la deduzione di violazione di legge non può risolversi in una contestazione della ricostruzione dei fatti o nella semplice contrapposizione tra la lettura del ricorrente e quella del giudice di merito.
• Per denunciare correttamente la violazione dei canoni di interpretazione contrattuale, il ricorrente deve indicare specificamente le norme violate, spiegare in che modo il giudice se ne sia discostato e non limitarsi a proporre una diversa interpretazione del contratto.
• Le questioni non trattate nella sentenza impugnata sono inammissibili in cassazione se il ricorrente non dimostra di averle tempestivamente dedotte nei gradi di merito e non indica l'atto processuale in cui ciò è avvenuto.
• In presenza di doppia conforme, il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non dimostra che la decisione di appello si fondi su ragioni di fatto diverse da quelle poste a base della sentenza di primo grado.

Come è indicizzato