Sentenza del 04/06/2021 n. 668 - Comm. Trib. Reg. per le Marche

Esito

La controversia

Il contendere riguardava la determinazione del valore venale delle aree edificabili ai fini ICI per il 2009. Il contribuente contestava un avviso di liquidazione che chiedeva maggiori somme, denunciando carenza di motivazione e valutazioni peritali del Comune (o di tecnico incaricato) che si discostavano dai dati OMI e non si fondavano su compravendite comparabili, giungendo a un incremento del valore di circa il 180% in un periodo di recessione di mercato. La parte resistente (Società C./Comune) sosteneva che il regolamento comunale e le delibere che individuano zone ed attribuiscono valori costituiscono presunzione di edificabilità e di capacità contributiva; inoltre il tecnico comunale aveva rilevato che il valore dichiarato (105 €/m2, fermo al 2003) era ormai notevolmente inferiore rispetto al valore di commercio (circa 300 €/m2) a seguito di una variante urbanistica avviata nel 2007 e approvata nel 2008.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto l'appello della Società C., rigettando il ricorso del contribuente. La Corte ha ribadito il principio che la natura edificabile di un suolo dipende esclusivamente dal suo inserimento nel piano regolatore; le altre circostanze (giuridiche o di fatto) rilevano solo ai fini della determinazione del valore venale, base imponibile dell'imposta. Nel caso concreto la documentazione (regolamenti, delibere e perizia tecnica) ha dimostrato che i terreni ricadevano in un comparto interessato da variante urbanistica che ne aveva accresciuto l'appetibilità e il valore; il valore indicato dal contribuente è stato ritenuto obsoleto rispetto al valore di mercato accertato. Le spese di giudizio sono compensate.

Norme richiamate

• Imposta Comunale sugli Immobili (ICI) / principio della base imponibile

  La base imponibile ai fini ICI è il valore venale del bene; la determinazione dell'imponibile richiede valutazioni di mercato pertinenti e motivate

• Piano regolatore comunale e regolamenti urbanistici

  L'inserimento di un suolo come 'edificabile' nel piano regolatore definisce la sua natura edificabile; tale qualificazione non è modificata da altre circostanze che possono però incidere sul valore venale

• Dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) e perizie tecniche

  I dati OMI e le perizie sono strumenti per stabilire il valore di mercato; le perizie devono essere adeguatamente motivate e, se attendibili, possono giustificare una rettifica del valore venale utilizzato per l'imposizione

• Onere di urbanizzazione (oneri e opere di urbanizzazione)

  Gli oneri urbanistici possono influire sul valore economico netto dell'intervento e quindi sul valore venale, ma non sulla natura edificabile; vanno comunque considerati nella valutazione del valore

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione (es. nn. 25506/2006, 21761/2018, 14424/2017, 21080/2019, 23902/2020)

  Consolidati precedenti che affermano che la natura edificabile dipende dall'inserimento nel piano regolatore e che le circostanze esterne servono solo a definire il valore venale

Massime di principio

• La qualificazione di un'area come edificabile dipende esclusivamente dall'indicazione nel piano regolatore o negli strumenti urbanistici adottati dall'ente locale; altri elementi non abrogano tale qualificazione, ma influiscono solo sulla determinazione del valore venale.
• Il valore venale, base imponibile per tributi locali, va accertato con riferimento al mercato: regolamenti comunali e perizie tecniche che attribuiscono un valore costituiscono una presunzione di capacità contributiva, tuttavia tale presunzione è superabile solo con prove adeguate e motivate del contribuente.
• Le perizie devono essere esplicite e motivate (uso di comparabili, analisi dei prezzi di mercato, considerazione di oneri urbanistici); valutazioni criptiche o non fondate possono essere ritenute inidonee a ridurre la base imponibile.
• La presenza di varianti urbanistiche o di interventi già avviati che aumentano l'appetibilità di un'area è elemento rilevante e giustifica l'aggiornamento del valore venale anche se il quadro generale del mercato è sfavorevole.
• In caso di accertamenti controversi, il giudice valuta sia la validità della motivazione dell'atto amministrativo sia la qualità della prova offerta dal contribuente; atti amministrativi ben documentati e motivati sono difficilmente annullabili.
• Sul piano processuale, nelle materie altamente controverse è possibile la compensazione delle spese di lite; il carico probatorio rimane centrale: l'ente che imputa un maggior valore deve documentare la ragionevolezza della rettifica, il contribuente deve proporre elementi chiari per contestarla.