Sentenza del 14/01/2016 n. 77 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il contribuente ha impugnato l'avviso con cui l'Ufficio aveva rettificato la rendita catastale dell'autorimessa da 26.914 euro a 35.473 euro, lamentando difetto di motivazione, incompetenza dell'Ufficio e illegittimità del riclassamento ai sensi dell'art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004. Ha inoltre contestato la stima del valore dell'immobile, chiedendo che fossero considerati la sua ubicazione, le caratteristiche della superficie, lo stato di conservazione e la perizia di parte. L'immobile era stato precedentemente modificato catastalmente mediante procedura DOCFA, su iniziativa della proprietaria, con passaggio dalla categoria C/6 alla categoria D/8.

La decisione

La Commissione ha accolto l'appello solo parzialmente. Ha escluso i vizi relativi al procedimento di classamento e alla motivazione dell'avviso, ritenendo irrilevante che la rendita fosse stata determinata nell'ambito di una procedura DOCFA e non di un autonomo riclassamento d'ufficio ai sensi dell'art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004. L'avviso conteneva infatti gli elementi essenziali della stima, tra cui i valori al metro quadrato e le fonti utilizzate. Tuttavia, nel merito, ha rideterminato il valore dell'immobile applicando 500 euro al metro quadrato per le aree coperte e 80 euro al metro quadrato per le rampe a cielo aperto, fissando il valore complessivo in 1.492.860 euro e la rendita catastale in 29.857 euro, calcolata con il saggio del 2 per cento. Le spese di entrambi i gradi sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 1, comma 335, legge n. 311/2004

  La disposizione riguarda la revisione parziale degli estimi catastali su richiesta del Comune. La Commissione ha ritenuto che non fosse applicabile alla fattispecie, poiché la modifica catastale era stata avviata dal proprietario mediante procedura DOCFA.

• Art. 1, comma 336, legge n. 311/2004

  È stato richiamato perché il Comune aveva sollecitato la regolarizzazione della categoria catastale, ritenuta non coerente con la destinazione d'uso dell'immobile. Tale sollecitazione non ha trasformato la procedura DOCFA in un riclassamento d'ufficio ai sensi del comma 335.

• D.M. n. 701/1994, art. 1

  Disciplina la procedura DOCFA, nell'ambito della quale il proprietario propone il classamento e la rendita; l'Ufficio può rettificarli con un provvedimento adeguatamente motivato.

• D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, artt. 19 e 20

  Le norme sono state invocate per sostenere la rilevanza dello stato conservativo dell'immobile. La Commissione ha però ritenuto che il degrado derivante dalla mancata manutenzione ordinaria non incidesse sulla stima catastale, essendo già considerato forfettariamente nel saggio di rendimento.

Massime di principio

• Quando la variazione catastale nasce da una dichiarazione DOCFA presentata dal proprietario, non si applicano automaticamente i presupposti e le garanzie proprie del riclassamento d'ufficio previsto dall'art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004.
• La sollecitazione del Comune a regolarizzare una destinazione d'uso difforme non rende di per sé illegittima la successiva procedura DOCFA né attribuisce automaticamente natura officiosa al procedimento.
• Un avviso di rettifica della rendita è sufficientemente motivato se indica i dati dell'immobile, i criteri di stima, i valori unitari, le fonti utilizzate e gli elementi necessari per consentire al contribuente di controllare il calcolo.
• Gli errori nei valori, nei comparabili o nei parametri economici indicati dall'Ufficio riguardano normalmente il merito della stima e non la validità formale della motivazione.
• Per contestare efficacemente la rendita occorre fornire elementi tecnici concreti e comparabili, dimostrando perché ubicazione, dimensioni, destinazione, fruibilità o caratteristiche dell'immobile rendano inadeguata la stima dell'Ufficio.
• Lo stato di degrado derivante da carenza di manutenzione ordinaria può non ridurre la rendita catastale, soprattutto quando il sistema estimativo considera già tale fattore attraverso il saggio di rendimento o criteri forfettari.
• Il giudice può rideterminare la rendita sulla base di una valutazione comparativa delle caratteristiche dell'immobile, anche senza annullare integralmente l'avviso.