Cassazione Civile, Ordinanza n. 24972/2021 del 15/09/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento emesso dall’amministrazione finanziaria ai sensi dell’art. 41-bis del d.P.R. n. 600/1973 per recuperare a tassazione, ai fini IRPEF 2012, una plusvalenza di euro 64.952,73 derivante dalla cessione di terreni che il contribuente aveva venduto con atto del 28 novembre 2012, oltre a un maggior imponibile di euro 16.591,00. Il giudice di merito aveva escluso la tesi dell’Ufficio ritenendo che i terreni fossero già oggetto di una lottizzazione divenuta definitiva il 15 ottobre 2012, dopo pubblicazione del provvedimento autorizzativo nel BURC, e quindi aveva applicato il regime di cui all’art. 67, comma 1, lett. a), e art. 68, comma 1, TUIR. L’Agenzia ricorre per cassazione con due motivi: con il primo denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. a) e b), TUIR, sostenendo che la vendita riguardava terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione e doveva quindi ricadere nella lett. b); con il secondo, in via subordinata, denuncia la violazione della lett. a), assumendo che il più favorevole regime delle plusvalenze da aree lottizzate richieda comunque una convenzione effettivamente stipulata e l’edificazione entro cinque anni.

La decisione

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Commissione tributaria regionale della Campania in diversa composizione. La cassazione è disposta perché la CTR ha ritenuto sufficiente, per applicare il regime delle aree lottizzate, il solo dato della lottizzazione divenuta definitiva, senza verificare in concreto se i terreni fossero già edificabili secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione oppure se si trattasse di terreni semplicemente inseriti in un piano di lottizzazione. Il giudice del rinvio dovrà quindi accertare la concreta natura urbanistica dei terreni e regolare anche le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 41-bis d.P.R. n. 600/1973

  norma procedimentale richiamata quale base dell’avviso di accertamento emesso dall’amministrazione finanziaria.

• art. 67, comma 1, lett. a), d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  si applica alle plusvalenze realizzate mediante lottizzazione di terreni o esecuzione di opere intese a renderli edificabili e successiva vendita; il regime presuppone che il terreno non sia già edificabile secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, ma sia reso edificabile da un’attività di lottizzazione.

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  si applica alle plusvalenze da cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, con tassazione della differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita.

• art. 68, primo comma, d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  richiamato dalla CTR per la determinazione della plusvalenza nel regime della cessione di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, non ritenuto applicabile nel caso concreto così come deciso in appello.

• art. 68, secondo comma, d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  per le plusvalenze da lottizzazione, la plusvalenza è calcolata assumendo come costo il valore normale del terreno nel quinto anno anteriore all’inizio della lottizzazione o delle opere equivalenti.

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato per la proposta del relatore e la trattazione in camera di consiglio non partecipata.

Massime di principio

• In tema di plusvalenze immobiliari, la distinzione tra terreno lottizzato e terreno semplicemente edificabile va fatta sulla base della concreta situazione urbanistica esistente al momento della cessione, non sulla sola qualificazione formale dell’operazione o sulla successiva definizione dell’iter amministrativo.
• La fattispecie dell’art. 67, comma 1, lett. a), TUIR riguarda le plusvalenze conseguenti a una iniziativa del proprietario che realizzi, con lottizzazione o opere equivalenti, l’accrescimento di valore del fondo; la lett. b) opera invece quando l’attitudine edificatoria dipende dallo strumento urbanistico vigente alla data della cessione.
• Per applicare il regime fiscale delle aree lottizzate non è sufficiente verificare l’esistenza di un provvedimento autorizzativo o di un piano di lottizzazione in astratto, occorrendo accertare se il terreno fosse o meno già suscettibile di edificazione secondo la disciplina urbanistica vigente.
• La convenzione attuativa non è, da sola, elemento decisivo per escludere che il terreno sia già giuridicamente lottizzato, ma il giudice deve comunque svolgere un accertamento in fatto sulla reale natura del terreno e sulla sua edificabilità al momento dell’alienazione.

Come è indicizzato