Sentenza del 05/08/2016 n. 16480 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I contribuenti hanno impugnato per cassazione la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Molise che aveva ritenuto edificabili, ai fini ICI, i terreni inseriti nel PRG comunale, anche se il piano non era ancora stato approvato dalla Regione e non erano stati adottati strumenti urbanistici attuativi. Hanno contestato sia profili processuali relativi alla legittimazione e alla costituzione in giudizio del Comune, sia la qualificazione dei terreni come edificabili e la congruità della base imponibile determinata sulla base di atti di compravendita comparabili.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili tutti e quattro i motivi di ricorso. I primi tre sono stati ritenuti formulati mediante quesiti astratti, non autosufficienti e, in parte, non conformi all'art. 366-bis c.p.c.; il quarto è stato dichiarato inammissibile perché i contribuenti non avevano trascritto i documenti necessari a dimostrare la diversa edificabilità e il diverso valore dei terreni. La Corte ha comunque ribadito che, ai fini ICI, l'edificabilità deriva dall'inserimento dell'area nel PRG adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale o dall'adozione di strumenti attuativi, fermo restando che il valore venale deve tenere conto dell'effettiva attualità delle potenzialità edificatorie e degli oneri di urbanizzazione. I ricorrenti sono stati condannati, in solido, a rimborsare al Comune 5.000 euro di compensi professionali, oltre spese forfetarie e accessori di legge.

Norme richiamate

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. b)

  L'edificabilità dell'area, ai fini ICI, è collegata alla qualificazione risultante dallo strumento urbanistico generale.

  Un'area è edificabile ai fini ICI quando è qualificata come tale dal PRG adottato dal Comune, anche se il piano non è stato ancora approvato dalla Regione e anche in assenza di strumenti urbanistici attuativi.

• D.L. 30 settembre 2005, n. 203, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. 2 dicembre 2005, n. 248

  L'area è edificabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione di strumenti attuativi.

  La norma ha fornito un'interpretazione autentica della disciplina ICI, stabilendo che l'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far considerare edificabile il terreno.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  L'area è fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune.

  Conferma il criterio secondo cui la qualificazione urbanistica risultante dal PRG adottato è sufficiente per l'applicazione del criterio del valore venale.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5

  La base imponibile delle aree fabbricabili è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione.

  Il valore deve essere determinato considerando le concrete potenzialità edificatorie, l'attualità dello ius aedificandi, l'andamento del mercato, lo stato delle procedure urbanistiche e gli eventuali oneri di urbanizzazione.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, artt. 27 e 55

  Il presidente della sezione verifica la regolare costituzione delle parti.

  La verifica presidenziale della costituzione delle parti ha funzione organizzativa e deflattiva; la sua mancata effettuazione non determina automaticamente la nullità della sentenza, poiché la cognizione passa comunque al collegio con la fissazione dell'udienza.

• Art. 366-bis c.p.c.

  I motivi dovevano essere accompagnati da quesiti di diritto e, per i vizi motivazionali, da un adeguato quesito di fatto.

  I motivi di ricorso per cassazione devono essere specifici, riferiti alla concreta decisione impugnata e autosufficienti; quesiti astratti, circolari o che mescolano questioni di diritto e di fatto comportano l'inammissibilità.

• D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, art. 59, comma 1, lett. f)

  Il Comune può prevedere, nell'ambito dei propri poteri regolamentari, forme di riconoscimento o rimborso con riguardo alle variazioni del valore delle aree edificabili.

Massime di principio

• Ai fini ICI, IMU e imposte analoghe, l'inserimento di un terreno nel PRG adottato può essere sufficiente per qualificarlo come edificabile: non è normalmente necessario attendere l'approvazione regionale o l'adozione dei piani attuativi.
• La qualificazione come area edificabile non implica che il terreno abbia il medesimo valore di un lotto immediatamente edificabile. La base imponibile deve riflettere il valore venale effettivo, considerando vincoli, tempi, costi di urbanizzazione, stato della pianificazione e concreta utilizzabilità.
• Le variazioni del valore o della potenzialità edificatoria rilevano per ciascun periodo d'imposta, poiché il tributo ha natura periodica; non comportano automaticamente il rimborso delle annualità precedenti.
• Nel ricorso per cassazione è essenziale indicare con precisione l'errore commesso dal giudice, collegare ogni censura alla motivazione impugnata e trascrivere le parti rilevanti dei documenti su cui si fonda la contestazione.
• La mancata verifica preliminare della regolare costituzione delle parti da parte del presidente della sezione tributaria non determina, di per sé, la nullità del giudizio o della sentenza.
• Gli atti di compravendita comparabili possono essere utilizzati per stimare il valore venale, ma il contribuente può contestarli efficacemente solo dimostrando documentalmente le differenze concrete tra i terreni comparati.