Cassazione Civile, Ordinanza n. 27550/2024 del 23/10/2024

Esito

La controversia

L'amministrazione finanziaria aveva emesso un avviso di accertamento IRPEF per l'anno 2009 nei confronti della contribuente originaria, recuperando a tassazione redditi fondiari non dichiarati derivanti da canoni di locazione di immobili concessi in locazione a uso commerciale e non percepiti per morosità della conduttrice. La CTP aveva respinto il ricorso della contribuente, ritenendo che la morosità non la esonerasse dalla dichiarazione. La CTR, invece, aveva accolto l'appello della contribuente, valorizzando che la locatrice aveva agito per la risoluzione del contratto, che la conduttrice era fallita e che non risultava la successiva corresponsione dei canoni, concludendo che per il 2009 i canoni non potessero concorrere alla capacità contributiva. Nel ricorso per cassazione l'Agenzia ha dedotto violazione e falsa applicazione dell'art. 26 d.P.R. n. 917/1986, sostenendo che, per i contratti di locazione diversi dall'abitativo, i canoni non percepiti restano imponibili finché il contratto resta valido ed efficace, salvo intervenuta risoluzione giudiziale o registrazione della risoluzione; nel caso concreto la sentenza di risoluzione era intervenuta solo nell'ottobre 2010, mentre per il 2009 i canoni erano ancora fiscalmente dovuti.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato l'unico motivo del ricorso. Ha ribadito che, per gli immobili locati a fini diversi dall'abitativo, i canoni non percepiti per morosità concorrono comunque a formare il reddito fino a quando il contratto di locazione non sia cessato per risoluzione giudiziale, convalida di sfratto o registrazione della risoluzione; fino ad allora rileva la titolarità del diritto reale e non la percezione effettiva del canone. Ha quindi cassato la sentenza della CTR, e non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto ha deciso nel merito ex art. 384 c.p.c., rigettando l'originario ricorso della contribuente. Ha inoltre condannato i controricorrenti alle spese del giudizio di legittimità e compensato quelle dei gradi di merito per la presenza di contrasti giurisprudenziali.

Norme richiamate

• art. 26 d.P.R. n. 917/1986

  art. 26 del dpr n. 917/86

  Per i redditi fondiari derivanti da locazioni diverse dall'abitativo, i canoni non percepiti sono imponibili finché il contratto rimane in vita; la cessazione del rapporto per risoluzione o convalida di sfratto segna il venir meno del presupposto del canone locativo ai fini fiscali.

• art. 8 L. 9 dicembre 1998, n. 431

  art. 8 legge 9 dicembre 1998, n. 431

  Introduce una deroga per le locazioni abitative, diversa dal regime applicato nel caso di locazione commerciale.

• art. 360, n. 3 c.p.c.

  in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c.

  Norma processuale posta a base della censura di violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 384 cod. proc. civ.

  ex art. 384 cod. proc. civ.

  Consente alla Corte di cassare la sentenza impugnata e decidere nel merito quando non occorrano ulteriori accertamenti di fatto.

• art. 1596 cod. civ.

  Richiamato quale ipotesi di cessazione della locazione per scadenza del termine, dopo la quale non opera più il riferimento al canone locativo.

• art. 1456 cod. civ.

  Richiamato come ipotesi di risoluzione per clausola risolutiva espressa.

• art. 1454 cod. civ.

  Richiamato come ipotesi di risoluzione a seguito di diffida ad adempiere.

• art. 3 d.P.R. n. 131/1986

  artt. 3 e 17 d.P.R. n. 131/1986

  Individua eventi successivi alla conclusione del contratto soggetti a registrazione, tra cui la risoluzione.

• art. 17 d.P.R. n. 131/1986

  artt. 3 e 17 d.P.R. n. 131/1986

  La risoluzione del contratto di locazione deve essere registrata in termine fisso; la mancata registrazione rende l'atto inopponibile all'Amministrazione finanziaria rispetto alla pretesa data della risoluzione.

• art. 62/2000 Corte cost.

  È richiamato il principio secondo cui la capacità contributiva può essere desunta da qualsiasi indice rivelatore di ricchezza, nel rispetto della discrezionalità del legislatore e del controllo di costituzionalità.

Massime di principio

• Per le locazioni di immobili a uso non abitativo, i canoni pattuiti restano imponibili ai fini IRPEF anche se non incassati per morosità del conduttore, finché il contratto di locazione sia ancora efficace.
• Il criterio di imputazione del reddito fondiario da locazione commerciale è collegato alla titolarità del diritto reale e alla vigenza del rapporto, non alla percezione effettiva del canone.
• La cessazione dell'obbligo fiscale sui canoni non percepiti richiede un evento idoneo a far venir meno il contratto, come la risoluzione giudiziale, la convalida di sfratto o la registrazione della risoluzione; la mera morosità non è sufficiente.
• La risoluzione del contratto di locazione, per essere opponibile all'Amministrazione finanziaria quanto alla data di cessazione del rapporto, deve essere regolarmente registrata quando prevista dalla disciplina tributaria applicabile.
• Quando la decisione di merito è erronea solo in punto di diritto e non sono necessari ulteriori accertamenti fattuali, la Corte di cassazione può decidere la causa nel merito rigettando l'originario ricorso introduttivo.

Come è indicizzato