Sentenza del 05/02/2024 n. 3202 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguarda l’avviso di rettifica e liquidazione notificato il 12 marzo 2015, relativo alle imposte complementari di registro e ipocatastale sulla vendita, con atto notarile del 5-14 marzo 2013, di un immobile ad uso ufficio a Roma. La Fondazione aveva dichiarato un valore di €164.011,40; l’Ufficio lo aveva rettificato in €302.550, basandosi su quotazioni OMI e altri listini immobiliari. La Commissione tributaria provinciale aveva ridotto il valore a €233.000, decisione confermata dalla Commissione tributaria regionale. Enasarco ha contestato: (1) l’insufficienza delle quotazioni OMI e di listini analoghi, non accompagnati da riscontri specifici sull’immobile; (2) la motivazione apparente della decisione, che aveva confermato il valore di €233.000 senza spiegare il criterio seguito, pur a fronte di una perizia giurata che stimava il bene €175.517; (3) in via alternativa, l’omessa pronuncia sulla congruità del valore rideterminato.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo, ritenendo che i listini OMI abbiano valore orientativo e non possano, da soli, giustificare la rettifica; occorrono elementi concreti riferiti all’immobile. Ha inoltre rilevato che la CTR non aveva spiegato perché si discostasse dalla stima peritale di €175.517 per confermare il valore di €233.000, né aveva illustrato le caratteristiche concrete dell’immobile rilevanti per la valutazione. Il terzo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza della CTR è stata cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado del Lazio, in diversa composizione, anche per la decisione sulle spese del giudizio di legittimità. L’avviso non è stato definitivamente annullato: il giudice di rinvio dovrà riesaminare la valutazione secondo i principi indicati.

Norme richiamate

• Artt. 51 e 52 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico dell’imposta di registro)

  Il che si risolve, in definitiva, sia nella sostanziale carenza o mera apparenza della motivazione (secondo motivo di ricorso), sia nella violazione dei criteri legali di determinazione del valore venale del bene ex art. 51 Tur (primo motivo).

  La determinazione del valore venale deve rispettare i criteri legali di stima. La rettifica non può poggiare soltanto su quotazioni generali: deve essere sostenuta da elementi di prova adeguati e specifici rispetto al bene.

• Art. 360, comma 1, n. 3, codice di procedura civile

  Il che si risolve, in definitiva, sia nella sostanziale carenza o mera apparenza della motivazione (secondo motivo di ricorso), sia nella violazione dei criteri legali di determinazione del valore venale del bene ex art. 51 Tur (primo motivo).

  La Corte ha accolto la censura di violazione o falsa applicazione dei criteri legali di valutazione del valore venale, in quanto la decisione aveva confermato una stima non adeguatamente supportata da elementi concreti.

• Art. 360, comma 1, n. 4, codice di procedura civile

  Il che si risolve, in definitiva, sia nella sostanziale carenza o mera apparenza della motivazione (secondo motivo di ricorso), sia nella violazione dei criteri legali di determinazione del valore venale del bene ex art. 51 Tur (primo motivo).

  Una motivazione che non espone il percorso logico della stima e non chiarisce perché il giudice si discosti dalla perizia acquisita può risultare meramente apparente e determinare la nullità della sentenza.

• Art. 115, comma 2, codice di procedura civile

  le quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell'Agenzia delle Entrate, ove sono gratuitamente e liberamente consultabili, non costituiscono fonte tipica di prova ma strumento di ausilio ed indirizzo per l'esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicché, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice ai sensi dell' art. 115 , comma 2, c.p.c., sono idonee solamente a condurre ad indicazioni di valori di larga massima

  Le quotazioni OMI possono essere considerate dal giudice come indicazioni di larga massima, ma non costituiscono prova autonoma del valore effettivo dell’immobile e devono essere integrate da riscontri pertinenti al caso concreto.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI e gli altri listini immobiliari sono strumenti orientativi: da soli non bastano a dimostrare il maggior valore di un immobile ai fini dell’imposta di registro. L’accertamento deve basarsi anche su elementi concreti, specifici e verificabili relativi al bene.
• Quando il giudice utilizza una perizia di parte come supporto della stima, deve spiegare perché la ritiene attendibile e come concilia i suoi risultati con il valore infine determinato, soprattutto se se ne discosta in misura significativa.
• Una motivazione che elenchi caratteristiche generiche, senza collegarle alle effettive condizioni e qualità dell’immobile, può essere meramente apparente. La decisione deve rendere comprensibile il percorso estimativo seguito.
• La cassazione con rinvio non annulla definitivamente l’accertamento né stabilisce quale sia il valore corretto: il giudice del rinvio deve svolgere una nuova valutazione applicando i principi indicati e decidere anche sulle spese.