Cassazione Civile, Ordinanza n. 01881/2024 del 17/01/2024

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva emesso un avviso di accertamento IRPEF per l'anno d'imposta 2009, recuperando a tassazione la plusvalenza conseguita dalla vendita onerosa di metà di un terreno sito nel Comune di Magenta. Pur risultando il fondo, al momento della cessione, classificato dal PRG come area agricola, l'Ufficio riteneva che fosse comunque suscettibile di utilizzazione edificatoria, valorizzando alcuni atti urbanistici comunali e indizi fattuali: l'avvio del procedimento di varianti al PRG, un documento consiliare programmatico con individuazione di un'area di trasformazione e indice edificatorio, nonché elementi di contesto relativi all'acquirente e al prezzo. La contribuente aveva ottenuto ragione in appello davanti alla CTR Lombardia, la quale aveva ritenuto che quegli atti non fossero ancora idonei a rendere imponibile la plusvalenza. Con l'unico motivo di ricorso per cassazione l'Agenzia denunciava violazione degli artt. 2697, 2727 e 2729 c.c., sostenendo che la CTR avesse erroneamente subordinato la tassazione alla formale adozione o approvazione di uno strumento urbanistico generale, mentre sarebbero sufficienti anche la suscettività edificatoria di fatto e, comunque, atti amministrativi non necessariamente già definitivi ma idonei a far sorgere una ragionevole aspettativa edificatoria.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il ricorso. Ha ricostruito il quadro normativo dell'art. 67 TUIR e dell'art. 36, comma 2, del d.l. 223/2006, richiamando l'orientamento delle Sezioni Unite sulla rilevanza fiscale dell'edificabilità quale indice di capacità contributiva e sulla distinzione tra strumenti urbanistici adottati e approvati. Tuttavia ha precisato che, per tassare la plusvalenza, occorre pur sempre che al momento della cessione sia intervenuto un effettivo atto di pianificazione urbanistica generale, almeno adottato dall'organo comunale competente, non essendo sufficiente un mero atto prodromico o programmatico ancora privo di vincolatività. La CTR, in accertamento di fatto non sindacabile in cassazione, aveva correttamente escluso che la delibera di Giunta del 2005 e la delibera consiliare del 2008 integrassero una variante al PRG già idonea a qualificare l'area come edificabile ai fini fiscali. Di conseguenza il ricorso è stato rigettato, con condanna dell'Agenzia al pagamento delle spese di legittimità; è stato inoltre escluso l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato per la pubblica amministrazione difesa dall'Avvocatura dello Stato.

Norme richiamate

• art. 67 TUIR

  in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  la plusvalenza è imponibile solo se il terreno è suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione; non basta un mero dato fattuale sganciato da una formalizzazione urbanistica rilevante

• art. 36, comma 2, d.l. 4 luglio 2006, n. 223, conv. in L. 4 agosto 2006, n. 248

  un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo

  norma di interpretazione autentica con efficacia retroattiva; ai fini fiscali è sufficiente l'adozione dello strumento urbanistico generale da parte del Comune, non occorrendo l'approvazione regionale né gli strumenti attuativi

• artt. 2697, 2727 e 2729 c.c.

  richiamati dal ricorrente per contestare la valutazione della prova e degli indizi sulla edificabilità del terreno, ma il motivo è stato ritenuto infondato

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  base processuale del motivo di ricorso per violazione di legge

• art. 53 Cost.

  la potenzialità edificatoria fiscalmente rilevante deve esprimere una capacità contributiva attuale o comunque oggettivamente apprezzabile, idonea a incidere sul valore del bene

• d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater

  non applicato perché la parte soccombente era una pubblica amministrazione ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato

Massime di principio

• Ai fini della tassazione delle plusvalenze da cessione di terreni, la nozione di area edificabile rilevante è quella che risulta da uno strumento urbanistico generale già adottato dal Comune; non è necessario attendere l'approvazione regionale o l'adozione di strumenti attuativi.
• Un mero atto prodromico, programmatico o l'avvio del procedimento di variante urbanistica non sono sufficienti, da soli, a rendere imponibile la plusvalenza, se non attribuiscono ancora all'area una qualificazione urbanistica formalizzata e vincolante.
• L'edificabilità di fatto può rilevare solo quando il bene sia effettivamente non urbanisticamente qualificato e la potenzialità edificatoria emerga da elementi oggettivi idonei a incidere sul valore; essa non può essere invocata per superare l'assenza di una formalizzazione urbanistica già intervenuta nei termini richiesti dalla disciplina fiscale.
• La valutazione circa il carattere impegnativo o meno dell'atto urbanistico è apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non è censurabile in cassazione se congruamente motivato.

Come è indicizzato