Sentenza n. 3197/2026 - Milano, Sezione 4

Esito

La controversia

Il ricorrente, proprietario dell'edificio sito di fronte a quello dei controinteressati, separato da una distanza di circa tre metri, ha impugnato il permesso di costruire rilasciato dal Comune di Varese per il recupero abitativo del sottotetto. Ha dedotto la violazione dell'art. 9 del D.M. n. 1444/1968 e dell'art. 31, comma 8, delle NTA del PGT, sostenendo che l'intervento comportasse una sopraelevazione e la realizzazione sostanziale di una nuova parete, in violazione della distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Ha inoltre dedotto la violazione dell'art. 63, comma 1, della L.R. Lombardia n. 12/2005, sostenendo che la disciplina regionale sul recupero dei sottotetti non fosse applicabile a una mera intercapedine inutilizzabile, non qualificabile come sottotetto esistente, nonché l'illegittimità derivata della pratica relativa ai cementi armati. Con motivi aggiunti ha chiesto l'accertamento della decadenza del permesso di costruire per il ritardato inizio dei lavori. Il Comune e i controinteressati hanno sostenuto che l'intervento riguardasse una costruzione esistente, che non comportasse né sopraelevazione né nuove pareti e che la disciplina regionale consentisse il recupero anche in deroga alle distanze; il Comune ha inoltre invocato l'art. 2-bis, comma 1-quater, del D.P.R. n. 380/2001, introdotto nel 2024.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso introduttivo e annullato il permesso di costruire. Ha ritenuto applicabile l'art. 9 del D.M. n. 1444/1968 perché l'intervento, pur qualificato come recupero di sottotetto e pur realizzato mediante sostituzione della copertura, determinava una sopraelevazione dell'edificio. Il tetto alla francese, con falde inclinate di 72 gradi, spostava verso l'alto il punto di intersezione tra copertura e muro perimetrale e consentiva la creazione di tre camere e un bagno, a fronte di un sottotetto preesistente di altezza e conformazione scarsamente utilizzabili. La struttura, per la sua conformazione sostanziale, produceva inoltre una parete o comunque un elemento idoneo a creare un'intercapedine tra edifici frontistanti posti a soli tre metri, con riduzione dell'afflusso di aria e luce. La disciplina sulle distanze è stata ritenuta cogente e funzionale alla tutela igienico-sanitaria, applicabile anche alle sopraelevazioni e al recupero dei sottotetti. L'art. 64 della L.R. n. 12/2005, qualificando l'intervento come ristrutturazione e consentendo deroghe agli strumenti urbanistici comunali, non può derogare alla disciplina statale inderogabile sulle distanze tra edifici. È stata esclusa l'applicazione retroattiva dell'art. 2-bis, comma 1-quater, del D.P.R. n. 380/2001, introdotto dal D.L. n. 69/2024, poiché successivo alla domanda e al rilascio del titolo edilizio e privo di disposizioni transitorie retroattive. Le ulteriori censure sono state assorbite. I motivi aggiunti, diretti all'accertamento della decadenza del titolo per ritardato inizio dei lavori, sono stati dichiarati improcedibili per sopravvenuta carenza di interesse, essendo stato già annullato il permesso di costruire. Le spese sono state integralmente compensate.

Norme richiamate

• art. 9 D.M. n. 1444/1968

  le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue: […] 2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti

  La distanza minima di dieci metri ha carattere cogente e tassativo, tutela esigenze igienico-sanitarie e si applica anche alle sopraelevazioni e agli interventi di recupero dei sottotetti che modifichino l'altezza dell'edificio o creino sostanzialmente una nuova parete.

• art. 31, comma 8, NTA delle Regole del PGT

  La disposizione comunale richiama la disciplina delle distanze minime, risultata violata dall'intervento autorizzato.

• artt. 63-64 L.R. Lombardia n. 12/2005

  La disciplina regionale sul recupero dei sottotetti e la qualificazione dell'intervento come ristrutturazione non consentono di derogare alla disciplina statale inderogabile sulle distanze tra edifici.

• art. 2-bis, comma 1-quater, D.P.R. n. 380/2001

  gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini

  La disposizione, introdotta dal D.L. n. 69/2024, non è applicabile a domande e titoli edilizi anteriori alla sua entrata in vigore in assenza di un'espressa previsione transitoria retroattiva; inoltre, il testo prevede specifiche condizioni relative alla conservazione della forma e della superficie dell'area del sottotetto.

• art. 11 disp. prel. c.c.

  In mancanza di una disposizione espressa di retroattività, la nuova disciplina non si applica alle situazioni anteriori alla sua entrata in vigore.

Massime di principio

• Il recupero abitativo di un sottotetto costituisce nuova costruzione ai fini della disciplina sulle distanze quando comporta anche una modifica dell'altezza dell'edificio, con conseguente applicazione della distanza minima di dieci metri prevista dall'art. 9 del D.M. n. 1444/1968 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.
• La sostituzione di una copertura con un tetto alla francese può integrare una sopraelevazione e la realizzazione sostanziale di una nuova parete quando, per conformazione e inclinazione delle falde, sposta verso l'alto l'intersezione tra copertura e muro perimetrale e riduce significativamente l'afflusso di aria e luce verso l'edificio frontistante.
• La qualificazione regionale del recupero del sottotetto come intervento di ristrutturazione e la possibilità di derogare agli strumenti urbanistici comunali non consentono di derogare alla disciplina statale inderogabile sulle distanze tra edifici prevista dall'art. 9 del D.M. n. 1444/1968.
• La disciplina introdotta dall'art. 2-bis, comma 1-quater, del D.P.R. n. 380/2001 per consentire il recupero dei sottotetti anche in deroga alle distanze non si applica retroattivamente alle domande e ai titoli edilizi anteriori alla sua entrata in vigore, se manca un'espressa disposizione transitoria in tal senso.
• Il ricorso diretto contro il titolo edilizio conserva un interesse più ampio e assorbente rispetto alla domanda proposta per accertare la decadenza del medesimo titolo; una volta annullato il permesso di costruire, la domanda sulla sua decadenza diviene improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse.

Come è indicizzato