Sentenza del 16/09/2016 n. 18211 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava la sentenza della Commissione Tributaria Regionale, sostenendo che il contribuente, avendo venduto entro cinque anni l'immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa", potesse evitare la decadenza solo acquistando, entro un anno dalla vendita, un altro immobile già edificato da destinare ad abitazione principale. Secondo l'Agenzia, non sarebbe stata sufficiente la costruzione di una nuova abitazione su un terreno già appartenente al contribuente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate e confermato il riconoscimento delle agevolazioni fiscali. Ha stabilito che la decadenza può essere evitata anche quando, entro un anno dalla vendita infraquinquennale, il contribuente costruisca sul proprio terreno una nuova abitazione principale. È sufficiente che entro tale termine l'edificio abbia raggiunto almeno lo stadio di rustico, con mura perimetrali e copertura completata, così da assumere rilevanza urbanistica. Non rileva che il terreno sia stato acquistato prima o dopo la vendita dell'immobile originario, poiché la proprietà della costruzione si acquista per accessione. Nulla sulle spese, poiché il contribuente non si era costituito.

Norme richiamate

• Art. 1, comma 4, nota II-bis, parte prima della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986

  Le decadenze dalle agevolazioni tributarie per l'acquisto della prima casa "non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale".

  La disposizione è stata interpretata estensivamente: il riferimento all'acquisto di un altro immobile comprende anche la realizzazione, per accessione, di una nuova abitazione su un terreno del contribuente, purché la costruzione sia destinata effettivamente ad abitazione principale e raggiunga entro un anno almeno lo stadio di rustico urbanisticamente rilevante.

• Art. 934 del codice civile

  Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936 e 937.

  La costruzione realizzata sul terreno del contribuente diventa di sua proprietà a titolo originario per accessione. Tale acquisto della proprietà è idoneo a soddisfare il requisito del nuovo immobile richiesto dalla disciplina fiscale.

• Art. 2645-bis, comma 6, del codice civile

  Per edificio esistente si intende quello nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura.

  La norma è stata utilizzata come parametro per individuare il livello minimo di completamento della costruzione necessario entro l'anno: rustico, mura perimetrali e copertura completa.

• Tabella A, parte II, n. 21, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972

  Richiamata quale base normativa dell'aliquota IVA agevolata applicata all'acquisto originario della prima casa.

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 38/E del 12 agosto 2005

  Richiamata dal contribuente a sostegno della tesi secondo cui la costruzione di una nuova abitazione principale entro un anno può impedire la decadenza dalle agevolazioni.

• Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 44/E del 16 marzo 2004

  Ha avallato un'interpretazione ampia del riacquisto, riconoscendo che anche l'acquisto di un terreno, se seguito dalla costruzione dell'abitazione principale entro il termine, può evitare la decadenza.

• Corte costituzionale, ordinanza n. 46 del 13 febbraio 2009

  Ha ritenuto non irragionevole la disciplina che consente di evitare la decadenza solo destinando il nuovo immobile ad abitazione principale, riconoscendo l'ampia discrezionalità del legislatore in materia di agevolazioni fiscali.

Massime di principio

• La vendita della prima casa entro cinque anni comporta normalmente la decadenza dalle agevolazioni, salvo che il contribuente riacquisti o realizzi entro un anno una nuova abitazione principale.
• Il requisito del nuovo immobile non richiede necessariamente l'acquisto derivativo di una casa già edificata: può essere soddisfatto anche mediante costruzione su un terreno di proprietà, grazie all'accessione.
• La costruzione deve essere concretamente avviata e raggiungere entro un anno almeno lo stadio di rustico, comprensivo delle mura perimetrali e della copertura completa; il semplice acquisto del terreno o la mera intenzione di costruire non bastano.
• Il terreno può essere stato acquistato prima o dopo la vendita dell'immobile originario: ciò che conta è che la nuova costruzione sia realizzata entro un anno dalla vendita e destinata effettivamente ad abitazione principale.
• In casi analoghi è essenziale documentare il rispetto del termine e lo stato di avanzamento dei lavori, oltre alla concreta destinazione della nuova abitazione a dimora principale.