Cassazione Civile, Ordinanza n. 19756/2022 del 20/06/2022

Esito

La controversia

Due atti di precetto, notificati nel 2014, richiedevano alla condomina il pagamento di somme dovute in forza di un lodo arbitrale reso esecutivo nel 2008, con cui era stato accertato un credito dell'impresa appaltatrice verso il condominio per lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni deliberati nel 1991 e conclusi nel 1994. La destinataria dei precetti, avendo acquistato l'appartamento solo nel 2008, proponeva opposizione sostenendo che il titolo non le fosse opponibile perché i debiti verso il terzo creditore sarebbero rimasti a carico del condomino proprietario al momento della nascita dell'obbligazione. In ricorso per cassazione deduceva la violazione dell'art. 63 disp. att. c.c. e la falsa applicazione dell'art. 1104 c.c., censurando la tesi dei giudici di merito secondo cui l'obbligazione del condomino verso il terzo avrebbe natura ambulatoria e sarebbe azionabile anche nei confronti dell'avente causa successivo, senza limiti temporali, oppure in forza della disciplina della comunione ordinaria.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato il ricorso. Ha affermato che, nei rapporti esterni con il terzo creditore, non risponde direttamente l'acquirente che non fosse condomino quando è sorto l'obbligo di partecipazione alle spese condominiali, né opera a suo carico il vincolo solidale previsto dall'art. 63 disp. att. c.c. né la regola dell'art. 1104 c.c. relativa alla comunione ordinaria. Ha quindi cassato la sentenza d'appello e rinviato alla Corte d'appello di Salerno in diversa composizione perché si uniformi al principio di diritto enunciato e provveda anche sulle spese.

Norme richiamate

• art. 63 disp. att. c.c.

  secondo comma; quarto comma

  La disciplina della solidarietà/passività dell'acquirente riguarda i rapporti interni tra condomini e non consente al terzo creditore di agire direttamente contro chi non fosse condomino al momento della nascita del debito; la limitazione temporale opera nel rapporto interno e non verso il terzo.

• art. 1104 c.c.

  La norma sui contributi nella comunione ordinaria si riferisce ai soli rapporti interni tra comunisti e non è applicabile, in via analogica, ai debiti del condominio verso terzi, essendo il condominio regolato da disciplina speciale.

• art. 1139 c.c.

  Le norme sulla comunione generale si applicano al condominio solo in mancanza di apposita disciplina; qui prevale la normativa condominiale speciale.

• art. 12 preleggi

  Il termine "contributi" va inteso secondo il significato proprio delle parole e non può essere esteso ai debiti verso terzi creditore del condominio.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La memoria depositata oltre il termine di dieci giorni prima dell'adunanza camerale non è valutabile ai fini della decisione.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Il ricorso denunciava violazione e falsa applicazione di norme di diritto.

Massime di principio

• Nei debiti contratti dal condominio verso terzi, la legittimazione passiva appartiene ai condomini che tale qualità avevano quando è sorto il rapporto obbligatorio; chi acquista successivamente non è obbligato in via diretta.
• La solidarietà prevista dall'art. 63 disp. att. c.c. opera nei rapporti interni di riparto tra venditore e acquirente o tra condomino e condominio, ma non può essere opposta al terzo creditore per ampliarne la pretesa verso soggetti estranei al momento genetico del debito.
• L'art. 1104 c.c. sulla comunione ordinaria non si applica ai rapporti esterni del condominio, perché il concetto di "contributi" riguarda i rapporti interni tra partecipanti e, comunque, il condominio è retto da disciplina speciale prevalente.
• Per stabilire chi debba sopportare il costo di lavori condominiali occorre distinguere tra momento di insorgenza dell'obbligazione e momenti di esecuzione delle opere; nei lavori straordinari l'obbligazione nasce con la delibera che li approva.
• Nei rapporti interni l'acquirente che abbia pagato somme dovute al condominio può rivalersi sul dante causa secondo le regole di riparto applicabili; tale regresso non incide però sulla pretesa del terzo creditore, che resta vincolata alla titolarità del diritto reale al momento genetico del debito.

Come è indicizzato