Sentenza n. 54/2026 - Palermo, Sezione 4

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l'ordinanza con cui il Comune gli aveva ingiunto la demolizione delle opere ritenute funzionali alla trasformazione di un'unità immobiliare da ufficio ad abitazione, deducendo, con il primo motivo, violazione e falsa applicazione dell'art. 23-ter d.P.R. 380/2001 e del regolamento edilizio comunale, eccesso di potere per erroneità, illogicità manifesta, difetto del presupposto e di istruttoria, omessa o insufficiente motivazione e violazione del legittimo affidamento. In particolare, sosteneva che la presenza di una cucina potesse essere compatibile con l'uso ufficio e che la camera da letto fosse stata predisposta durante il primo periodo di lockdown per evitare spostamenti. Con il secondo motivo deduceva la violazione degli artt. 31 e 32 d.P.R. 380/2001, nonché dei principi di tassatività e nominatività delle sanzioni amministrative, sostenendo che il mutamento di destinazione fosse stato realizzato senza opere edilizie da rimuovere e che il ripristino si fosse già concretizzato nella riconduzione dell'unità alla destinazione originaria. Il ricorrente aveva inoltre dichiarato di avere già eseguito il ripristino e il Comune aveva attestato l'avvenuta ottemperanza.

La decisione

Il ricorso è stato dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse, ai sensi dell'art. 35, comma 1, lett. c), c.p.a., poiché il ricorrente aveva già provveduto al ripristino e il Comune ne aveva attestato l'avvenuta esecuzione. Il Collegio ha comunque esaminato le censure in via subordinata, ritenendole infondate. La presenza congiunta di cucina, camera da letto e salone, unitamente alla residenza anagrafica del proprietario nell'immobile, è stata ritenuta idonea a dimostrare il concreto uso abitativo, nonostante la destinazione assentita fosse direzionale. La cucina vera e propria e, soprattutto, la camera da letto sono stati considerati incompatibili con il mero uso ufficio e sintomatici della diversa destinazione residenziale; la deduzione relativa al lockdown non è stata provata e, comunque, confermava l'uso dell'immobile quale abitazione. Il cambio da ufficio ad abitazione, tra categorie funzionali autonome e non omogenee, è stato qualificato come mutamento urbanisticamente rilevante e variazione essenziale, in quanto incidente sul carico urbanistico e sugli standard. Il fatto che il mutamento fosse stato realizzato senza opere non ne escludeva la rilevanza né l'assoggettabilità alla sanzione ripristinatoria. Anche la censura sulle conseguenze dell'inottemperanza è stata respinta: l'ordinanza aveva natura vincolata e l'amministrazione era tenuta a indicare le conseguenze legali previste, inclusi acquisizione e sanzione pecuniaria in caso di mancato adempimento. Nulla per le spese, in ragione della mancata costituzione del Comune.

Norme richiamate

• art. 35, comma 1, lett. c), c.p.a.

  Consente di dichiarare improcedibile il ricorso per sopravvenuta carenza di interesse; la norma è stata applicata perché il ripristino dell'immobile era già stato eseguito.

• art. 23-ter d.P.R. 380/2001

  “Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie…”

  Il mutamento di destinazione d'uso è urbanisticamente rilevante anche se realizzato senza opere, quando comporta l'assegnazione dell'immobile a una diversa categoria funzionale, come nel passaggio da direzionale a residenziale.

• art. 12, comma 1, lett. a), l.r. Sicilia n. 16/2016

  “Costituiscono variazioni essenziali rispetto al progetto approvato, il verificarsi di una o più delle seguenti condizioni: un mutamento della destinazione d'uso che implichi altra destinazione non consentita dagli strumenti urbanistici con variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444”.

  Il mutamento non autorizzato da ufficio ad abitazione costituisce variazione essenziale quando comporta una destinazione non consentita dagli strumenti urbanistici e una modifica degli standard urbanistici.

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  La sanzione ripristinatoria e le conseguenze dell'inottemperanza, inclusa l'acquisizione al patrimonio comunale e la sanzione pecuniaria prevista dal comma 4-bis, costituiscono conseguenze legali dell'abuso accertato.

• art. 31, comma 4-bis, d.P.R. 380/2001

  La relativa sanzione pecuniaria può essere indicata nell'ordinanza quale conseguenza dell'eventuale mancata ottemperanza all'ordine di ripristino.

Massime di principio

• Il mutamento di destinazione d'uso tra categorie funzionali urbanisticamente autonome e non omogenee, quale il passaggio da ufficio o direzionale a residenziale, è urbanisticamente rilevante e richiede il titolo edilizio previsto dall'ordinamento, anche quando sia realizzato senza opere edilizie.
• La concreta destinazione abitativa di un'unità immobiliare può essere desunta da elementi oggettivi quali la presenza congiunta di cucina, camera da letto e locali tipici dell'abitazione, nonché dalla residenza anagrafica del proprietario; la mera qualificazione formale dei singoli ambienti o la deduzione non provata di esigenze temporanee non è sufficiente a escludere il cambio d'uso.
• In Sicilia, il mutamento di destinazione d'uso non autorizzato da ufficio ad abitazione integra una variazione essenziale quando comporta una destinazione non consentita dagli strumenti urbanistici e una modifica degli standard o del carico urbanistico, ai sensi dell'art. 12, comma 1, lett. a), l.r. Sicilia n. 16/2016.
• L'ordine di ripristino conseguente all'accertamento di un mutamento abusivo della destinazione d'uso ha natura vincolata; l'amministrazione deve applicare la sanzione ripristinatoria prevista dalla legge e indicare le conseguenze legali dell'eventuale inottemperanza, anche se il mutamento è stato realizzato senza opere materiali da demolire.

Come è indicizzato