Cassazione Civile, Ordinanza n. 19632/2020 del 18/09/2020

Esito

La controversia

La controversia deriva dal contratto del 20 febbraio 1996, denominato dalle parti affitto d’azienda, con cui un’associazione concedeva a una società il godimento di un complesso comprendente ristorante, piscina, campi da tennis, palestra e spogliatoi. La società doveva pagare i canoni e gestire il complesso consentendo ai soci della concedente di utilizzare le attrezzature sportive; il contratto poneva a carico della società affittuaria la manutenzione ordinaria e a carico della concedente quella straordinaria. Nei procedimenti riuniti davanti al Tribunale di Macerata, la concedente chiedeva, tra l’altro, il risarcimento dei danni all’immobile e le somme necessarie per le opere previste dal contratto; l’affittuaria chiedeva il rimborso di spese e danni relativi a interventi sugli impianti e alla piscina. Il Tribunale, con sentenza n. 984/2016, riconosceva alla concedente crediti per Euro 1.123.220,32 e all’affittuaria crediti per Euro 258.539,71, compensandoli e condannando quest’ultima a pagare Euro 864.680,61 oltre interessi legali. La Corte d’Appello di Ancona, con sentenza n. 1904/2017, in parziale accoglimento dell’appello principale dell’affittuaria e rigetto dell’appello incidentale della concedente, rideterminava il credito della concedente in Euro 358.403,34 e quello dell’affittuaria in Euro 258.540,01; restava a carico dell’affittuaria la somma di Euro 199.600 per omessa manutenzione ordinaria. Con il primo motivo di ricorso, l’affittuaria denunciava violazione degli artt. 1576, 2697 e 1218 c.c. e dell’art. 111 Cost., sostenendo che fosse stato invertito l’onere della prova e che mancasse l’accertamento del nesso causale tra omessa manutenzione ordinaria e degrado. Contestava inoltre che l’importo fosse stato determinato recependo la consulenza tecnica senza considerare lo stato iniziale dell’immobile, la vetustà, le carenze costruttive e la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria. Con il secondo motivo, deduceva violazione degli artt. 1576, 2697 e 2118 c.c., degli artt. 115, 116 e 167 c.p.c. e dell’art. 111 Cost., nonché travisamento della prova e omesso esame di una circostanza decisiva: richiamava una consulenza tecnica che avrebbe ritenuto impossibile separare l’efficienza causale del degrado, della vetustà e delle omissioni manutentive. Contestava altresì che alcuni interventi fossero qualificati come manutenzione ordinaria anziché straordinaria.

La decisione

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso. Il primo motivo è inammissibile: la ricorrente non censura la statuizione d’appello secondo cui il costo di Euro 199.600 era stato determinato tenendo conto della vetustà dell’immobile, delle carenze costruttive e della manutenzione straordinaria non imputabili all’affittuaria, con una riduzione del 15% per i maggiori standard di finitura. La Corte osserva inoltre che la prova dell’esistenza del danno era stata ravvisata nel peggioramento dello stato dell’immobile tra consegna e restituzione e che il peggioramento era stato ricondotto anche alla mancata manutenzione ordinaria; la consulenza tecnica può essere utilizzata anche per accertare fatti che richiedono specifiche cognizioni tecniche, purché la parte abbia dedotto il fatto posto a fondamento del diritto. Le ulteriori doglianze non scalfiscono la motivazione e, quanto alla censura di omesso esame, opera anche la preclusione collegata alla doppia conforme sui fatti. Il secondo motivo è inammissibile nella parte riferita all’art. 360, primo comma, n. 5, perché la ricorrente non confronta adeguatamente le diverse consulenze, non riporta i quesiti né dimostra di avere formulato specifiche contestazioni alla consulenza recepita dalla Corte territoriale; per il resto non è fondato. La Cassazione chiarisce che, nell’affitto d’azienda, l’obbligo dell’affittuario di conservare l’azienda nelle condizioni in cui è stata concessa e di sostenerne le spese necessarie orienta la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria: sono straordinarie le opere estranee alla conservazione della destinazione economica e al ripristino dell’attitudine produttiva; le altre possono rientrare nella manutenzione ordinaria. Il ricorso è dunque respinto, con condanna della ricorrente alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 7.000 per compensi, oltre 15% per spese forfettarie, Euro 200 per esborsi e accessori di legge. È inoltre dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Norme richiamate

• art. 1576 c.c.

  a carico di chi affitta un’azienda grava l’obbligo di conservarla in tutte le sue componenti nello stato in cui viene affittata con conseguente obbligo di sostenere tutte le spese necessarie a tale scopo.

  Nell’affitto d’azienda l’affittuario è tenuto a conservare l’azienda e le sue componenti nello stato in cui sono state ricevute, sostenendo le spese necessarie alla conservazione, secondo la ripartizione degli obblighi manutentivi applicabile al rapporto.

• art. 2697 c.c.

  Con specifico riguardo poi alla violazione del principio della distribuzione dell’onere della prova deve rilevarsi che il giudice a quo ha ritenuto che la prova dell’an del danno derivasse dalla differenza in senso peggiorativo dello stato dell’immobile al momento della restituzione rispetto a quello della consegna e che detto peggioramento derivasse “anche” dalla omessa manutenzione ordinaria.

  Nel caso concreto, la prova dell’esistenza del danno e della sua derivazione anche dall’omessa manutenzione ordinaria è stata ritenuta raggiunta attraverso il confronto tra lo stato dell’immobile alla consegna e quello alla restituzione.

• art. 1218 c.c.

  La Corte non formula un’autonoma interpretazione dell’art. 1218 c.c. nel passaggio motivazionale; il riferimento alla disposizione compare nell’esposizione del motivo di ricorso.

  La disposizione è menzionata dalla ricorrente a sostegno della censura, ma la Corte non ne ricava un principio autonomo.

• art. 1590, comma 2, c.c.

  In particolare, la Corte d’Appello, incorrendo in errore, avrebbe dato rilievo all’art. 4 del contratto intercorso tra le parti, con cui l’affittuaria dava riscontro del “buono stato di condizione e manutenzione” dei beni locati, dopo “averli esaminati e fatti verificare tutti da tecnico di sua fiducia”, avrebbe, quindi, applicato l’art. 1590 c.c., comma 2, secondo cui, in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la res in buono stato di manutenzione

  La disposizione è richiamata esclusivamente nella ricostruzione della censura della ricorrente; la Corte non decide autonomamente sulla sua applicabilità, né ne sviluppa un’interpretazione.

• art. 1005 c.c.

  L’assenza di un criterio discretivo certo tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria consente, secondo la giurisprudenza di questa Corte, di adoperare orientativamente al fine di individuare le opere di manutenzione straordinaria l’elenco di cui all’art. 1005 c.c., trattandosi di norma rispondente a criteri di portata generale, applicabili anche ad istituti diversi dall’usufrutto che contiene una indicazione esemplificativa, appunto, delle opere di manutenzione straordinaria.

  L’elenco dell’art. 1005 c.c. può essere utilizzato in via orientativa, anche al di fuori dell’usufrutto, per individuare le opere di manutenzione straordinaria, senza costituire un criterio rigido ed esaustivo.

• art. 348-ter c.p.c.

  Il che già precludeva alla ricorrente la possibilità di far valere la violazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, ostandovi quanto prescritto dall’art. 348 ter c.p.c.

  La doppia conforme sull’accertamento dei medesimi fatti preclude, nei termini indicati dalla decisione, la deduzione in Cassazione del vizio di omesso esame del fatto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Esso è inammissibile sotto il profilo della denunciata violazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 La ricorrente non ha posto a confronto la consulenza del geometra P. con quella dell’ing. S., non ha riprodotto i quesiti sottoposti ai due consulenti sì da consentire a questa Corte di accertare se i due consulenti si fossero confrontati sulle medesime questioni e se fossero giunti a conclusioni diverse, non ha fornito alcun elemento da cui evincere perchè si fossero avvicendate più consulenze, non ha dimostrato di avere mosso alla consulenza dell’ing. S. specifiche e circostanziate censure di cui la Corte territoriale non avrebbe tenuto conto.

  La censura per omesso esame è inammissibile se il ricorrente non mette la Corte in condizione di verificare la decisività del fatto e il contrasto tra le risultanze tecniche, omettendo il confronto tra le consulenze e la specifica indicazione delle contestazioni già mosse.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Le censure della ricorrente, dunque, non colgono nel segno e non sono idonee a scalfire il ragionamento della Corte d’appello nè sotto il profilo logico nè sotto quello giuridico

  Le doglianze che non individuano un effettivo errore di diritto e non contrastano la motivazione decisiva del giudice di merito non sono idonee a ottenere la cassazione della sentenza.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

Massime di principio

• Nell’affitto d’azienda, l’affittuario ha l’obbligo di conservare l’azienda e tutte le sue componenti nello stato in cui sono state ricevute, sostenendo le spese necessarie a tale scopo; tale obbligo va coordinato con la ripartizione contrattuale degli interventi manutentivi.
• Per distinguere manutenzione ordinaria e straordinaria nell’affitto d’azienda, occorre considerare la funzione dell’intervento: sono straordinarie le opere che esulano dalla conservazione della destinazione economica originaria del bene e dal ripristino della sua attitudine produttiva; l’elenco dell’art. 1005 c.c. può essere utilizzato soltanto come riferimento orientativo.
• La prova dell’esistenza del danno da deterioramento può essere desunta dal peggioramento dello stato del bene tra consegna e restituzione; nel caso deciso, la responsabilità per omessa manutenzione ordinaria è stata riferita a una concausa del peggioramento, tenuto conto anche della vetustà e delle carenze non imputabili all’affittuario.
• La consulenza tecnica d’ufficio può essere utilizzata non solo per valutare fatti già accertati o allegati, ma anche per accertare fatti che richiedono specifiche cognizioni tecniche, purché la parte abbia dedotto il fatto posto a fondamento del proprio diritto.
• La critica alla valutazione delle consulenze tecniche deve confrontare puntualmente le relazioni, i quesiti e le conclusioni rilevanti e indicare le contestazioni specifiche trascurate dal giudice; la mera riproduzione di un passaggio isolato di una consulenza non rende ammissibile la censura.
• Quando le decisioni di merito sono conformi nell’accertamento dei medesimi fatti, la doppia conforme può precludere la deduzione del vizio di omesso esame del fatto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

Come è indicizzato