Risposta n. 297 del 22/07/2019

Cedolare secca per contratti di locazione commerciale C/1 in caso di successione

L'interpello riguarda l'applicabilità del regime della cedolare secca ai contratti di locazione di immobili commerciali classificati in categoria catastale C/1, in una fattispecie caratterizzata dal decesso del locatore originario e dal subentro della vedova usufruttuaria nei rapporti locatizi. L'Agenzia delle Entrate chiarisce come operi il regime agevolativo introdotto dalla legge di bilancio 2019 quando i contratti erano già in essere prima del decesso del proprietario.

Fattispecie rappresentata

Gli istanti, in qualità di figli e procuratori generali della sig.ra BIANCHI, rappresentano che il sig. ROSSI, marito della stessa, è deceduto lasciando alla moglie l'usufrutto nella misura del 100% dei propri beni, in forza di testamento olografo. Il de cuius era proprietario di tre locali siti in via XXX, tutti concessi in locazione come attività commerciale in categoria C/1, con contratti registrati con riferimento indicato nel testo dell'interpello.

Quesito del contribuente

Gli istanti chiedono se i tre contratti di locazione possano beneficiare del regime della cedolare secca previsto dall'art. 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2018, n. 145, considerando che il proprietario è deceduto e che i contratti sarebbero stati trasferiti alla vedova usufruttuaria per effetto della successione.

Soluzione interpretativa prospettata

Gli istanti non hanno formulato alcuna soluzione interpretativa autonoma.

Normativa richiamata

L'Agenzia richiama l'art. 1, comma 59, della legge n. 145/2018, che consente, per i contratti stipulati nel 2019 aventi ad oggetto unità immobiliari C/1 con superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le pertinenze locate congiuntamente, l'applicazione della cedolare secca con aliquota del 21% in alternativa alla tassazione ordinaria del reddito fondiario ai fini IRPEF.

La norma prevede inoltre una limitazione: il regime non si applica ai contratti stipulati nel 2019 quando, alla data del 15 ottobre 2018, risultava già in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

L'Agenzia ricorda anche che, per effetto di tali previsioni, ai canoni dei contratti interessati si applicano, ove compatibili, le disposizioni del d.lgs. n. 23/2011 sulla cedolare secca.

Valutazione dell'Agenzia sulla successione

Secondo l'Agenzia, il decesso del sig. ROSSI comporta il subentro degli eredi nell'insieme dei rapporti patrimoniali attivi e passivi facenti capo al de cuius al momento della morte, tra i quali rientrano i contratti di locazione in questione. In caso di mutamento della parte contrattuale dovuto a eventi estranei alla volontà delle parti, la successione nella posizione del locatore deve essere comunicata all'Agenzia delle Entrate, senza versamento di imposta.

Parere dell'Agenzia delle Entrate

Per stabilire se l'erede possa optare per la cedolare secca, occorre verificare se il de cuius avesse già, al momento del decesso, il diritto di accedere a tale regime. Dalle informazioni fornite emerge che tale diritto non sussisteva, poiché la disposizione dell'ultimo periodo del comma 59 dell'art. 1 della legge n. 145/2018 limita l'applicazione della cedolare ai soli contratti stipulati nel 2019, purché al 15 ottobre 2018 non fosse già in essere, per lo stesso immobile e tra gli stessi soggetti, un contratto non scaduto e interrotto anticipatamente.

Di conseguenza, l'erede non può optare per la cedolare secca finché i contratti non soddisfino i requisiti richiesti dalla norma. Tuttavia, se uno dei contratti scade nel corso del 2019, cioè giunge alla scadenza naturale prevista, l'erede potrà esercitare l'opzione in sede di eventuale proroga del contratto. Ai fini della disposizione agevolativa, la proroga è considerata come se fosse un contratto stipulato nel corso del 2019.

Adempimenti collegati alla proroga

L'Agenzia richiama infine che la proroga del contratto di locazione, anche se tacita, deve essere comunicata all'Agenzia delle Entrate secondo le modalità indicate nel paragrafo 2.3 della circolare n. 27/E del 13 giugno 2016.

Conclusioni operative

L'interpello chiarisce che la successione del locatore non consente, di per sé, l'accesso alla cedolare secca sui contratti già esistenti se, al momento del decesso, non erano rispettati i presupposti previsti dalla legge n. 145/2018. Solo al verificarsi di una nuova fase negoziale rilevante ai fini della norma, come la proroga di un contratto scaduto nel 2019, potrà essere valutata l'opzione per il regime sostitutivo, nel rispetto degli adempimenti di comunicazione previsti.