Risposta n. 293 del 22/07/2019

Intervento combinato sisma bonus ed efficientamento energetico su edificio da convertire in abitativo

L’interpello riguarda la possibilità di beneficiare della detrazione prevista per gli interventi combinati di riduzione del rischio sismico e riqualificazione energetica, in relazione alla ristrutturazione integrale di un complesso composto da due immobili catastalmente C/2 e da un’autorimessa C/6, acquistati in comproprietà indivisa al 50% tra i coniugi. L’operazione prevede la trasformazione dell’intero plesso in due unità abitative e un box pertinenziale, senza variazione di cubatura e con la stessa sagoma dell’edificio esistente.

Fattispecie rappresentata dal contribuente

L’istante afferma che l’edificio sarà oggetto di un intervento di ristrutturazione “in senso verticale”, finalizzato al cambio di destinazione d’uso e alla realizzazione di nuove unità residenziali. Sostiene che, trattandosi di un edificio con parti comuni tra più unità distintamente accatastate, la disciplina agevolativa dovrebbe essere estesa anche al caso di un unico proprietario o comproprietario, richiamando la risoluzione n. 167/E del 2007.

Quesito posto all’Agenzia

Il contribuente chiede:

• se possa fruire della detrazione per l’intervento combinato di riduzione del rischio sismico e riqualificazione energetica;
• quale sia il limite di spesa detraibile applicabile;
• se il credito corrispondente alla detrazione possa essere ceduto.

Soluzione interpretativa prospettata

Secondo il contribuente, la detrazione sarebbe spettante nella misura prevista per gli interventi combinati, con limite di spesa pari a euro 136.000 moltiplicato per le tre unità immobiliari iniziali, applicando l’aliquota dell’80% o dell’85% a seconda del salto di classe di rischio sismico. La detrazione dovrebbe essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo.

Normativa e prassi richiamate dall’Agenzia

L’Agenzia richiama, in particolare:

• l’articolo 14, comma 2-quater.1, del decreto-legge n. 63 del 2013, introdotto dalla legge di bilancio 2018;
• l’articolo 16-bis del TUIR;
• l’articolo 14 del decreto-legge n. 63 del 2013, per il cd. ecobonus;
• la circolare n. 7/E del 27 aprile 2018;
• la circolare n. 121 del 11 maggio 1998;
• la risoluzione n. 14/E dell’8 febbraio 2005;
• la risoluzione n. 34 del 27 aprile 2018;
• il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 28 agosto 2017, prot. 165110;
• il provvedimento del 19 aprile 2019, prot. 100372.

In particolare, il comma 2-quater.1 dell’articolo 14 del DL n. 63 del 2013 prevede per gli interventi su parti comuni di edifici condominiali situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, una detrazione:

• dell’80% se l’intervento determina il passaggio a una classe di rischio inferiore;
• dell’85% se l’intervento determina il passaggio a due classi di rischio inferiori;
• da ripartire in dieci quote annuali di pari importo;
• su un ammontare di spesa non superiore a euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

Soluzione interpretativa dell’Agenzia sulla qualificazione dell’intervento

L’Agenzia osserva che l’intervento descritto consiste nel cambio di destinazione d’uso di tre unità immobiliari C/2 e C/6 in due abitazioni e un’autorimessa pertinenziale. Sottolinea che le opere che comportano la realizzazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente costituiscono “trasformazione urbanistica” e richiedono il relativo titolo abilitativo.

Ai fini delle detrazioni, per poter intervenire su un immobile non abitativo trasformandolo in abitativo, occorre che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in abitativo. Inoltre, l’intervento deve essere qualificato come recupero del patrimonio edilizio e non come nuova costruzione; tale qualificazione spetta al Comune o all’ente territoriale competente nel provvedimento autorizzativo, che deve attestare che l’opera rientra nell’articolo 3, comma 1, lettera d), del DPR n. 380 del 2001 e non nella lettera e) del medesimo articolo.

Esistenza delle "parti comuni" e requisito soggettivo

L’Agenzia ribadisce che, ai fini delle detrazioni per interventi antisismici ed energetici, il concetto di parti comuni va inteso in senso oggettivo, riferito a più unità immobiliari funzionalmente autonome, e non in senso soggettivo legato alla pluralità dei proprietari. Pertanto, anche un edificio posseduto da un unico proprietario può dare accesso alle agevolazioni se presenta parti comuni a più unità immobiliari distintamente accatastate.

Nel caso in esame, la condizione soggettiva è considerata soddisfatta, pur in presenza di comproprietà indivisa fra i coniugi, mentre resta necessario verificare in concreto la sussistenza dell’elemento oggettivo, ossia l’esistenza di parti comuni riferibili alle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto dei lavori.

Limite di spesa detraibile

L’Agenzia afferma che, qualora ricorrano le condizioni per l’agevolazione, il limite di spesa di euro 136.000 va attribuito a ciascuna delle unità immobiliari che compongono l’edificio prima dell’intervento, anche se l’unità non è abitativa. Nel caso concreto, dunque, il plafond agevolabile è pari a euro 136.000 per ciascuna delle tre unità originarie, per un totale teorico di euro 408.000.

Cessione del credito

La detrazione spettante per le spese sostenute dal 1° gennaio 2018 per gli interventi combinati è cedibile. L’Agenzia precisa che alle modalità di cessione si applicano le disposizioni del provvedimento del 28 agosto 2017, prot. 165110, come richiamate dal provvedimento del 19 aprile 2019, prot. 100372, e che la disciplina di riferimento è quella di cui ai commi 2-ter e 2-sexies dell’articolo 14 del DL n. 63 del 2013.

Conclusioni operative

In conclusione, l’Agenzia non nega in astratto l’accesso all’agevolazione, ma lo subordina a condizioni precise:

• l’intervento deve essere qualificato come recupero del patrimonio edilizio e non come nuova costruzione;
• nel titolo amministrativo deve risultare chiaramente il cambio di destinazione d’uso in abitativo;
• devono esistere parti comuni oggettive tra le unità immobiliari dell’edificio.

Se tali condizioni sono presenti, i coniugi possono beneficiare della detrazione per le spese effettivamente sostenute, applicando il limite di euro 136.000 per ciascuna delle tre unità originarie e potendo, inoltre, procedere alla cessione del credito secondo la disciplina richiamata.