Cassazione Civile, Ordinanza n. 36257/2021 del 23/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di rettifica e liquidazione con cui l'Ufficio, in relazione a un acquisto immobiliare, ha rideterminato il valore dichiarato nell'atto da 140.000 euro a 259.000 euro, fondandosi sui valori OMI. La società acquirente ha impugnato l'atto sostenendo che le caratteristiche concrete dell'immobile, in particolare la metratura e lo stato di degrado, non consentissero una simile rettifica. La Commissione provinciale ha accolto il ricorso, ma in appello la CTR del Lazio ha accolto parzialmente il gravame dell'Ufficio e ha rideterminato il valore di trasferimento in 181.300 euro. In cassazione la società ha dedotto: 1) violazione degli artt. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 600/1973, 54, comma 3, d.P.R. n. 633/1972 e 24 l. n. 88/2009, sostenendo che lo scostamento dai valori OMI non basta da solo e richiede ulteriori elementi; 2) violazione degli artt. 51, commi 2 e 3, e 52, commi 2 e 2-bis, d.P.R. n. 131/1986, l. n. 212/2000 e l. n. 241/1990, per l'asserito onere probatorio gravante sull'Ufficio; 3) violazione dell'art. 2697 c.c. e vizio motivazionale, perché la CTR avrebbe valorizzato il bene senza considerare la documentazione difensiva sulla metratura effettiva e sulla diminuzione dei valori immobiliari, pur rilevando l'omessa indicazione di ulteriori elementi da parte dell'Ufficio.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso della società. Ha affermato che l'accertamento di maggior valore di un immobile non può essere fondato esclusivamente sui valori OMI, perché questi hanno valore meramente indiziario e non costituiscono, da soli, prova sufficientemente precisa e grave del maggior valore venale. Ha inoltre rilevato che l'avviso di rettifica era privo di un adeguato riferimento alle caratteristiche specifiche dell'immobile e che la CTR, nel rideterminare il valore, aveva considerato solo una metratura di 74 mq senza spiegare perché non valorizzare le risultanze difensive più favorevoli alla contribuente. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte ha cassato senza rinvio la sentenza impugnata e ha accolto l'originario ricorso della società, con condanna dell'Agenzia alla rifusione delle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 600/1973

  Richiamato come base dell'accertamento presuntivo; la Corte ribadisce che il maggior valore non può essere desunto dal solo scostamento OMI, ma richiede elementi ulteriori, gravi, precisi e concordanti.

• art. 54, comma 3, d.P.R. n. 633/1972

  Richiamato in tema di accertamento del maggior valore; la Corte esclude che i valori OMI, da soli, siano sufficienti a sorreggere la rettifica.

• art. 24 l. n. 88/2009

  Citato nel primo motivo come norma invocata dalla ricorrente; dal testo non emerge una specifica interpretazione autonoma della Corte.

• art. 51, commi 2 e 3, d.P.R. n. 131/1986

  La Corte richiama il principio per cui l'avviso di rettifica deve indicare gli elementi posti a base dell'accertamento, ma la sua legittimità formale è distinta dalla fondatezza sostanziale, che dipende dall'assolvimento dell'onere probatorio dell'Ufficio.

• art. 52, commi 2 e 2-bis, d.P.R. n. 131/1986

  Richiamato in relazione all'obbligo di motivazione dell'avviso di rettifica e liquidazione; la Corte ne collega il rispetto formale alla descrizione degli elementi di base dell'accertamento.

• L. n. 212/2000

  Citata dalla ricorrente tra le norme violate; dal testo non emerge una specifica massima autonoma.

• L. n. 241/1990

  Citata dalla ricorrente tra le norme violate; dal testo non emerge una specifica massima autonoma.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per affermare che, una volta contestati dal contribuente gli elementi posti a base dell'avviso, l'onere di provarne la fondatezza sostanziale grava sull'Amministrazione.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Usato come parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Usato come parametro del vizio di motivazione e omesso esame di fatto decisivo.

Massime di principio

• In tema di rettifica del valore di un immobile ai fini delle imposte indirette, le quotazioni OMI non possono costituire l'unico elemento posto a base dell'accertamento, perché hanno valore orientativo e non integrano, da sole, presunzioni dotate di precisione e gravità sufficienti.
• L'avviso di rettifica deve indicare gli elementi fondanti dell'accertamento, ma la sua regolarità formale non esaurisce il problema: la fondatezza sostanziale dell'atto dipende dalla prova, a carico dell'Amministrazione, delle circostanze contestate dal contribuente.
• Quando il contribuente contesta le caratteristiche dell'immobile e produce elementi specifici contrari, il giudice deve confrontarsi con tali risultanze e motivare in modo puntuale le ragioni per cui le disattende.
• La mera riproduzione di valori medi di mercato non basta a dimostrare il valore venale in comune commercio di un bene immobile, che va invece valutato tenendo conto di molteplici parametri concreti, come ubicazione, superficie e caratteristiche specifiche dell'immobile.

Come è indicizzato