Sentenza n. 5915/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

La controversia riguarda un fabbricato originariamente assentito con licenza edilizia del 1969 e successivamente interessato da opere non completate e da interventi eseguiti in assenza di titolo. Il dante causa dell’appellante aveva presentato nel 1995 un’istanza di condono ai sensi della legge n. 724/1994 per l’ampliamento del garage; l’appellante, dopo avere acquistato l’immobile nel 2008 nell’ambito di una procedura fallimentare, aveva presentato un’ulteriore istanza ai sensi dell’art. 46, comma 5, d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 40, comma 6, legge n. 47/1985 per la regolarizzazione dell’intero fabbricato. Il Comune aveva definitivamente respinto le domande nel 2023, ritenendo che le tamponature esterne fossero state realizzate soltanto nel 1996, dopo l’entrata in vigore del piano urbanistico territoriale dell’area sorrentino-amalfitana, recante un vincolo di inedificabilità assoluta, e comunque in assenza di titolo edilizio e paesaggistico. L’appellante ha dedotto l’erronea equiparazione delle due istanze, sostenendo che quella del 2008 avesse oggetto più ampio; la violazione degli artt. 46 d.P.R. n. 380/2001 e 40, comma 6, legge n. 47/1985, assumendo l’anteriorità al 1985 dei crediti ammessi al fallimento; errori di fatto e difetto di istruttoria circa la data di realizzazione delle tamponature; erronea interpretazione dell’art. 43, comma 5, legge n. 47/1985, secondo cui sarebbe sufficiente il completamento della struttura portante; l’efficacia sanante della determina comunale n. 201/2000; l’inopponibilità del PUT a un manufatto già essenzialmente realizzato; l’illegittimità paesaggistica sopravvenuta e la violazione del principio di proporzionalità. Ha inoltre contestato il potere del Comune di provvedere dopo la nomina di un commissario ad acta e ha richiamato le precedenti sentenze del TAR e la formazione del silenzio-assenso.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sentenza del TAR. Ha distinto la struttura portante originariamente assentita nel 1969 dalle opere successive. La struttura realizzata in forza della licenza edilizia originaria costituiva un volume legittimo e non era soggetta retroattivamente ai limiti urbanistici e paesaggistici sopravvenuti. Tuttavia, sulla base della documentazione fotografica e tecnica acquisita, non risultava fornita alcuna prova della presenza delle tamponature esterne prima del 1995; al contrario, esse risultavano realizzate nel 1996. Le tamponature erano rilevanti perché necessarie, nella fattispecie concreta, alla compiuta definizione delle volumetrie, sicché il vincolo di inedificabilità assoluta era sopravvenuto prima del completamento e della regolarizzazione dell’immobile. Ne derivava l’impossibilità di condonare le opere successive. Le questioni relative all’anteriorità dei crediti fallimentari erano irrilevanti: tale circostanza avrebbe potuto incidere sul rispetto dei termini e sull’ammissibilità della domanda ai sensi dell’art. 40 della legge n. 47/1985, ma non avrebbe comunque consentito di superare il regime vincolistico già applicabile. Parimenti irrilevanti erano la successiva domanda per opere interne e le ulteriori vicende amministrative, in quanto riferite a una preesistenza abusiva e non idonee a legittimarla. La determina del 2000 non risultava idonea a costituire titolo edilizio o sanatoria. È stata esclusa anche la violazione del principio di proporzionalità, poiché l’istanza del 2008 aveva oggetto più ampio e riguardava l’intero edificio, comprensivo degli interventi successivi non regolarizzabili. Le spese del grado sono state integralmente compensate in ragione della complessità e non univocità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 46, comma 5, d.P.R. n. 380/2001

  La disposizione è stata invocata per la regolarizzazione dell’immobile trasferito nell’ambito della procedura fallimentare; la sua applicazione non consente comunque di superare il regime vincolistico sopravvenuto né di sanare opere abusive non condonabili.

• art. 40, comma 6, legge n. 47/1985

  L’anteriorità dei crediti rispetto all’entrata in vigore della legge può rilevare ai fini della tempestività e dell’ammissibilità della domanda di condono presentata dall’acquirente, ma non consente di sottrarre l’immobile al vincolo di inedificabilità assoluta già applicabile.

• art. 43, comma 5, legge n. 47/1985

  La nozione di struttura realizzata non è stata interpretata nel senso di rendere irrilevanti le tamponature quando queste siano necessarie alla compiuta definizione delle volumetrie dell’edificio.

• legge n. 724/1994

  L’istanza di condono presentata nel 1995 non poteva essere accolta per le opere realizzate dopo l’entrata in vigore del vincolo di inedificabilità assoluta.

• legge n. 47/1985

  La disciplina del condono non consente la regolarizzazione di opere realizzate dopo l’operatività di un vincolo paesaggistico-urbanistico di inedificabilità assoluta.

• d.P.R. n. 380/2001

  Il completamento dell’edificio e la rilevanza delle tamponature ai fini della definizione delle volumetrie sono stati valutati secondo la disciplina edilizia e la relativa interpretazione giurisprudenziale richiamata nella sentenza.

Massime di principio

• I vincoli urbanistici e paesaggistici sopravvenuti non operano retroattivamente sui volumi già legittimamente realizzati in forza di un titolo edilizio, ma possono impedire la sanatoria o il condono delle opere successive necessarie al completamento e alla definizione dell’edificio.
• Ai fini della condonabilità, le tamponature esterne assumono rilievo quando, nel caso concreto, siano necessarie alla compiuta definizione delle volumetrie; non è quindi sempre sufficiente il solo completamento della struttura portante.
• L’anteriorità dei crediti prevista dalla disciplina del condono per gli immobili trasferiti nell’ambito di procedure esecutive o fallimentari può incidere sull’ammissibilità o sulla tempestività della domanda, ma non consente di superare un vincolo di inedificabilità assoluta già applicabile alle opere abusive.
• La presentazione di una domanda di condono o di sanatoria non legittima ulteriori interventi edilizi eseguiti sine titulo né rende condonabili opere successive che insistano su una preesistenza abusiva.
• La distinzione tra un’istanza riferita a singole opere e una successiva istanza avente a oggetto l’intero edificio impone di valutare separatamente i rispettivi ambiti, ma il rigetto della domanda più ampia impedisce la regolarizzazione del fabbricato nella consistenza risultante dagli interventi successivi non sanabili.

Come è indicizzato