Cassazione Civile, Ordinanza n. 13851/2024 del 17/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di un immobile industriale. La società conduttrice aveva convenuto la proprietaria deducendo la presenza di infiltrazioni e vizi della copertura, chiedendo in via principale la condanna della locatrice all'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria indicati in una relazione tecnica, oltre al risarcimento dei danni; in via subordinata, l'autorizzazione a eseguire direttamente i lavori a spese della locatrice e a trattenere i relativi costi dai canoni. Il tribunale aveva respinto la domanda. In appello la conduttrice aveva insistito per l'accertamento dell'obbligo della locatrice di eliminare i vizi e per il risarcimento di ulteriori danni; la locatrice aveva eccepito tra l'altro l'inammissibilità di una domanda nuova e sostenuto di aver già eseguito i lavori. La corte d'appello ha riformato parzialmente la decisione, accertando l'inadempimento della locatrice, dichiarando il diritto della conduttrice a non versare canoni fino alla concorrenza di una certa somma e condannando la locatrice al pagamento di una somma residua. Nel ricorso per cassazione la locatrice ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1576 e 1592 c.c., lamentando che la corte territoriale avesse qualificato i lavori come manutenzione straordinaria senza motivare, invece che come migliorie; 2) violazione degli artt. 115 e 696 c.p.c., sostenendo che non poteva escludersi la cessazione della materia del contendere e che la corte avesse fondato la decisione su una consulenza tecnica senza adeguata verifica dei lavori effettivamente eseguiti; 3) violazione dell'art. 112 c.p.c., per aver riconosciuto il diritto di trattenere somme dai canoni in difetto di domanda in tal senso. La conduttrice ha proposto ricorso incidentale, lamentando a sua volta omesso esame di un fatto decisivo per il mancato rinnovo della ctu e violazione degli artt. 163 e 164 c.p.c. per il rigetto del risarcimento danni da infiltrazioni e per il mancato esame delle prove richieste.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale, rilevando che la sentenza d'appello era sostanzialmente priva di una motivazione idonea a giustificare la riforma della sentenza di primo grado sulla qualificazione dei lavori e sulla decisione adottata. Ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione, perché renda una motivazione intellegibile sull'appello, esplicitando le ragioni dell'eventuale dissenso rispetto al primo giudice. Sono stati dichiarati assorbiti gli altri motivi del ricorso principale e l'intero ricorso incidentale. Il giudice del rinvio dovrà provvedere anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1576 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere la disciplina degli obblighi del locatore nella manutenzione della cosa locata

• art. 1592 c.c.

  richiamato per la diversa qualificazione dei lavori come migliorie effettuate dal conduttore

• art. 111, sesto comma, Cost.

  richiamato come parametro del dovere di motivazione della sentenza

• art. 132, secondo comma, n. 4 c.p.c.

  la mancanza di una motivazione effettiva integra nullità della sentenza

• art. 336, primo comma, c.p.c.

  la cassazione della sentenza comporta la caducazione delle statuizioni che ne dipendono

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  parametro formale di deduzione dei motivi di ricorso per violazione di legge

• art. 115 c.p.c.

  invocato nel secondo motivo del ricorso principale in relazione alla valutazione delle risultanze istruttorie

• art. 696 c.p.c.

  richiamato in relazione al valore della consulenza tecnica preventiva espletata

• art. 112 c.p.c.

  invocato per censurare la pronuncia su una pretesa non domandata

• art. 163 c.p.c.

  richiamato dal ricorso incidentale sulla struttura della domanda introduttiva

• art. 164 c.p.c.

  richiamato dal ricorso incidentale in tema di nullità dell'atto di citazione e possibilità di integrazione

• art. 164, comma 5, c.p.c.

  citato per sostenere che eventuali carenze della domanda avrebbero richiesto un termine per l'integrazione

• art. 426 c.p.c.

  richiamato nel ricorso incidentale con riferimento alla memoria integrativa nel rito applicato

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115

  escluso l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato per effetto dell'accoglimento del ricorso

• art. 1, comma 17, l. 24 dicembre 2012, n. 228

  richiamato quale norma che ha introdotto il comma 1-quater dell'art. 13 del d.P.R. n. 115/2002

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115

  richiamato per il calcolo del contributo unificato

Massime di principio

• Nel giudizio di appello che riformi la decisione di primo grado, il giudice deve offrire una motivazione autonoma e intelligibile, dando conto delle ragioni del dissenso rispetto alla sentenza impugnata e delle specifiche censure devolute; una motivazione apparente o sostanzialmente assente determina nullità della sentenza.
• La qualificazione giuridica delle opere eseguite su un immobile locato richiede una motivazione effettiva che confronti le diverse possibili sussunzioni, come manutenzione straordinaria e migliorie, non essendo sufficiente un'affermazione apodittica o un mero richiamo documentale.
• Quando la decisione d'appello dipende logicamente da una premessa motivazionale viziata da nullità, le statuizioni conseguenti restano travolte per caducazione derivata.
• Le doglianze che investono l'omesso esame di ulteriori questioni restano assorbite se la sentenza viene cassata per vizio radicale di motivazione sulla questione pregiudicante.

Come è indicizzato