Regolamento (UE) 2026/849

Regolamento delegato (UE) 2026/849: meccanismo giuridico equivalente per la garanzia di completamento di immobili residenziali in costruzione

Il regolamento delegato integra il regolamento (UE) n. 575/2013 per precisare quando una garanzia di completamento può essere considerata un meccanismo giuridico equivalente ai fini del trattamento prudenziale degli immobili residenziali in costruzione. La disciplina mira a garantire che il bene sia completato entro un termine ragionevole, con un fornitore di protezione idoneo e con una copertura effettiva e opponibile.

Finalità e contesto prudenziale

Secondo i considerando, il meccanismo equivalente deve assicurare che il fornitore di protezione sia in grado di intervenire in tempi ragionevoli e disponga di un merito di credito sufficiente. La Commissione evidenzia che enti creditizi e imprese di assicurazione autorizzati nell’Unione sono, per i rispettivi requisiti prudenziali, i soggetti più idonei a svolgere questo ruolo. Il meccanismo deve inoltre far parte del diritto nazionale applicabile alla costruzione dell’immobile residenziale, così da garantire l’equivalenza rispetto alla garanzia prevista dal CRR.

Ambito di applicazione e soggetti coinvolti

La disciplina si applica alle garanzie di completamento richieste dalla legislazione dello Stato membro in cui l’immobile residenziale è in costruzione, nell’ambito dell’articolo 124, paragrafo 3, lettera a), punto iii), 2), del regolamento (UE) n. 575/2013. I fornitori di protezione ammessi sono esclusivamente enti creditizi e imprese di assicurazione ai sensi delle definizioni richiamate dal CRR.

Requisiti essenziali del meccanismo equivalente

L’articolo 1 richiede che la garanzia di completamento sia:

• imposta dalla legge nazionale applicabile;
• opponibile e documentata per iscritto;
• valida fino al completamento della costruzione;
• chiaramente quantificata nella documentazione contrattuale tra ente prestatore, fornitore di protezione e debitore.

Se l’immobile comprende più unità abitative, tutte devono essere coperte da un’unica garanzia di completamento; tale garanzia deve essere fornita da un unico soggetto oppure da più fornitori che rispondono in solido. Il regolamento prevede inoltre che l’esposizione diretta non garantita verso il fornitore di protezione abbia un fattore di ponderazione del rischio non superiore al 30 % ai sensi degli articoli da 120 a 122 del regolamento (UE) n. 575/2013.

Attivazione della garanzia e limiti alla sua modificazione

L’obbligo del fornitore di protezione deve scattare tempestivamente e senza condizioni che ne limitino l’operatività; il default del debitore non impedisce l’attivazione. La garanzia non può contenere clausole che consentano al fornitore, per ragioni non imputabili al controllo diretto del debitore, di:

• aumentare il costo effettivo della garanzia;
• cancellarla;
• ridurne unilateralmente importo o durata;
• liberarsi dall’obbligo di completare l’immobile o, se la garanzia diventa di rimborso, dall’obbligo di pagamento.

È prevista una deroga solo per eventi imprevedibili e inevitabili fuori dal controllo delle parti, purché coperti da un’altra assicurazione o garanzia a beneficio del fornitore, dell’ente prestatore o del debitore.

Obblighi del fornitore di protezione quando il completamento non è più garantito

Quando non è più assicurato che l’immobile sarà completato entro un lasso di tempo ragionevole, il fornitore deve:

• finanziare senza indebito ritardo tutti i costi residui di costruzione fino al completamento, senza limiti o massimali, anche in caso di sforamenti di budget;
• oppure, se la garanzia è trasformata in garanzia di rimborso, versare all’ente prestatore, direttamente o tramite il debitore, un importo almeno pari al debito residuo relativo all’immobile non finito.

Debitore ed ente prestatore devono disporre, in tutti gli Stati membri interessati, di un diritto legalmente opponibile per ottenere l’adempimento di tali obblighi.

Conversione in garanzia di rimborso

L’articolo 2 consente la conversione della garanzia di completamento in garanzia di rimborso solo se sono soddisfatte tutte le condizioni seguenti:

• l’importo dovuto diventa immediatamente esigibile per legge;
• se il pagamento avviene tramite il debitore, quest’ultimo ha l’obbligo legale di rimborsare immediatamente all’ente prestatore quanto ricevuto dal fornitore di protezione;
• dopo l’attivazione della garanzia di rimborso, non possono essere utilizzati ulteriori importi dell’esposizione garantita dall’immobile non finito, salvo che sia stato istituito prima un nuovo meccanismo giuridico equivalente conforme a tutti i criteri dell’articolo 1.

Rapporti infragruppo e trattamento prudenziale

Il regolamento chiarisce, anche nei considerando, che quando fornitore di protezione ed ente prestatore appartengono allo stesso gruppo non vi è una reale riduzione del rischio a livello consolidato, poiché la stessa entità/gruppo assumerebbe contemporaneamente il ruolo di beneficiario e di garante. Per questo motivo il riconoscimento prudenziale della protezione è escluso sul piano consolidato e resta limitato al livello del singolo ente.

Entrata in vigore e applicazione

Il regolamento entra in vigore il ventesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea. In quanto regolamento, è obbligatorio in tutti i suoi elementi e direttamente applicabile in ciascuno Stato membro.