Cassazione Penale, Sentenza n. 19636/2026 del 28/05/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza della Corte d'appello che aveva riformato l'assoluzione di primo grado condannando Tosi Vittorio per truffa aggravata (art. 640 c.p.). Le censure riguardavano: (i) violazione di legge e difetto di motivazione in relazione all'art. 640 c.p. e all'art. 11 della legge regionale Emilia Romagna n.16/2004, con contestata errata interpretazione della nozione di "casa vacanze" e indebita sovrapposizione tra destinazione d'uso normativamente prevista, proprietà e concreto godimento; (ii) travisamento della prova rispetto al contratto preliminare e al rogito, alla regolarità urbanistica dell'immobile e alle dichiarazioni notarili e testimoniali; (iii) rilevanza dell'avviso pubblicitario e presunta responsabilità non provata oltre ogni ragionevole dubbio; (iv) violazione in ordine al trattamento sanzionatorio per non avere considerato il dissequestro dell'immobile e per il mancato riconoscimento della sospensione condizionale della pena.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso come infondato. Ha ritenuto legittima la rinnovazione istruttoria in secondo grado (art. 603, comma 3-bis c.p.p.) e congrua la rivalutazione delle prove operata dalla Corte d'appello, che ha valorizzato: la condanna definitiva del ricorrente in altro procedimento per lottizzazione abusiva mediante frazionamento e vendita degli appartamenti; le dichiarazioni delle persone offese circa le loro intenzioni d'uso; il cartello pubblicitario e il contenuto dei contratti (preliminare e definitivo). Sulla base di ciò la Corte d'appello ha correttamente ritenuto che la vendita riguardasse, di fatto, una struttura destinata alla ricezione turistica e non una mera abitazione per uso personale, integrando la condotta ingannatoria. Quanto al trattamento sanzionatorio, la Corte di cassazione ha ritenuto non illogica la valutazione che impediva la concessione della sospensione condizionale (art. 163 c.p.) e ha confermato la decisione impugnata. Il ricorso è respinto e l'imputato condannato al pagamento delle spese processuali; la sentenza di merito aveva inflitto 9 mesi di reclusione e 500 euro di multa.

Norme richiamate

• art. 640 cod. pen.

  La norma è stata applicata alla fattispecie per ritenere integrata la truffa aggravata attraverso la dissimulazione della reale natura e dei limiti d'uso dell'immobile venduto, con induzione in errore degli acquirenti.

• art. 11 legge regionale Emilia Romagna n. 16/2004

  La Corte ha interpretato la norma nel senso che la legge regionale consente l'utilizzo delle case vacanza anche da soggetti non imprenditori; tuttavia ciò non esclude che la vendita possa essere rappresentata in modo tale da far credere all'acquirente un uso personale compatibile con la destinazione reale (turistica), integrando la condotta ingannatoria.

• art. 603, comma 3-bis, cod. proc. pen.

  La Corte ha ritenuto legittima la rinnovazione istruttoria in appello ai sensi di questa norma e ha valorizzato la nuova istruttoria per la rivalutazione complessiva delle prove.

• art. 163 cod. pen.

  La Corte ha esaminato la possibilità di concessione della sospensione condizionale della pena e ha confermato la valutazione negativa della prognosi, ritenendo non sussistenti i presupposti per il beneficio.

• art. 159 cod. pen.

  Citata in relazione agli effetti della sospensione del corso della prescrizione: la Corte ricorda che l'applicazione delle disposizioni sulla sospensione segue la giurisprudenza delle Sezioni Unite "Polichetti" in base al momento di commissione del reato.

• Legge 23 giugno 2017, n. 103 (riforma della prescrizione)

  Richiamata per spiegare l'ambito temporale di applicazione della disciplina della sospensione del corso della prescrizione; la sentenza applica il principio che le modifiche introdotte si applicano ai reati commessi nel periodo di vigenza della legge.

• Legge 9 gennaio 2019, n. 3

  Richiamata nel contesto della cronologia normativa relativa alla disciplina della sospensione della prescrizione; la Corte precisa che non ha effetto abrogativo retroattivo sulla riforma del 2017 per i fatti precedenti.

• Legge 27 novembre 2021, n. 134

  Richiamata per distinguere la disciplina applicabile ai reati commessi dall'1.1.2020 rispetto al periodo 3.8.2017-31.12.2019; la Corte applica la regola pertinente al caso concreto (reato del 27.7.2018).

• Sez. U., n. 20989 del 12/12/2024 ("Polichetti")

  "la disciplina della sospensione del corso della prescrizione di cui all'art. 159 cod. pen., nel testo introdotto dall'art. 1 legge 23 giugno 2017, n. 103, si applica ai reati commessi nel tempo di vigenza della legge stessa, ovvero dal 3 agosto 2017 al 31 dicembre 2019"

  La Corte applica il principio delle Sezioni Unite per determinare gli effetti delle sospensioni sulla estinzione per prescrizione del reato commesso nel 2018; ne deriva la tempistica indicata per la maturazione dell'effetto estintivo.

• Sez. 2, n. 28170 del 2025 (sentenza non massimata)

  "vi era stata evidente dissimulazione della reale natura e dei limiti all'utilizzo del bene offerto in vendita ... il comportamento gravemente omissivo dell'odierno ricorrente, che nei documenti esaminati non forniva chiara ed esaustiva informazione alle controparti in ordine ai limiti di utilizzazione dell'immobile"

  La Corte di appello ha richiamato questo precedente per rafforzare la valutazione che la condotta del ricorrente aveva dissimulato i limiti d'uso dell'immobile e aveva indotto in errore gli acquirenti, giustificando la valutazione di truffa.

Massime di principio

• La rinnovazione istruttoria in appello ai sensi dell'art. 603 c.p.p. può legittimamente condurre a una rivalutazione integrale delle prove e a una diversa valutazione della responsabilità penale rispetto al primo grado.
• La commerciabilità di un bene e la titolarità della proprietà non escludono l'integrazione del reato di truffa se il venditore omette o dissimula informazioni essenziali sulla reale destinazione d'uso o sui limiti di utilizzazione che avrebbero influito sulla decisione dell'acquirente.
• La qualificazione giuridica di "casa vacanza" o di struttura destinata alla ricezione turistica dipende non solo dalla titolarità e dalla normativa urbanistica, ma anche dalla rappresentazione fatta al momento della trattativa e dall'effettiva natura dell'offerta; l'omissione di informazioni rilevanti può essere valutata come condotta ingannatoria.
• La presenza di precedenti o di accertamenti definitivi in procedimenti affini può essere valorizzata dal giudice di merito per ricostruire la condotta complessiva e la consapevolezza dell'agente.
• Il dissequestro o la revoca di misure reali non determina automaticamente effetti favorevoli sul trattamento sanzionatorio; la concessione di benefici come la sospensione condizionale richiede una prognosi favorevole e una valutazione complessiva della personalità e della pericolosità sociale.
• Per la decorrenza e gli effetti della prescrizione è necessario fare riferimento alla disciplina temporale precisata dalla giurisprudenza di legittimità (es. "Polichetti"); modifiche legislative non sempre producono effetti retroattivi.