Cassazione Civile, Ordinanza n. 08254/2024 del 27/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da due contratti di locazione stipulati da una società proprietaria di un palazzo con una Regione, che aveva occupato l’intero immobile e vi aveva eseguito lavori con obbligo di ripristino alla cessazione del rapporto. La Regione comunicava recesso anticipato per gravi motivi, richiamando esigenze di riduzione degli spazi e di contenimento della spesa pubblica. La locatrice contestava la legittimità del recesso, chiedeva la risoluzione per inadempimento, il risarcimento dei danni e il pagamento dei canoni, anche per la mancata rimessione in pristino e per una riduzione unilaterale dei canoni operata dall’ente. In appello la Regione otteneva il riconoscimento della validità del recesso e della riduzione del 15% del canone ex normativa sulla spending review, mentre venivano liquidate solo alcune somme in favore della locatrice. La società ricorrente deduceva, con i primi due motivi, violazione dell’art. 27 l. n. 392/1978 e della normativa speciale sulla spending review, sostenendo che le ragioni di risparmio di spesa non potevano integrare i gravi motivi di recesso e che, comunque, tali ragioni non erano sopravvenute rispetto ai contratti; con il terzo motivo censurava la statuizione sul rifiuto di ricevere l’immobile e sulla restituzione in pristino; con il quarto e il quinto motivo contestava il mancato riconoscimento di ulteriori danni e il diniego di CTU sull’affresco asseritamente danneggiato.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi, ritenendo illegittimo il recesso esercitato dalla Regione perché le esigenze di contenimento della spesa e di razionalizzazione degli spazi non integrano, di per sé, i "gravi motivi" richiesti dall’art. 27 l. n. 392/1978 per il recesso anticipato del conduttore, anche se ente pubblico. Ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Perugia in diversa composizione, affinché riesamini la domanda di risoluzione per inadempimento, quella risarcitoria e la domanda subordinata di indennità di occupazione nel periodo tra il rilascio dell’immobile e la sua effettiva riconsegna. Il terzo motivo è stato dichiarato assorbito; il quarto e il quinto inammissibili perché diretti a ottenere una rivalutazione di merito e comunque perché la CTU non può supplire alla mancanza della prova del fatto generatore del danno. Il giudice del rinvio dovrà provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 27, legge n. 392 del 1978

  Il contratto di locazione immobiliare concluso iure privatorum dalla pubblica amministrazione conduttrice è soggetto alla disciplina ordinaria del recesso per gravi motivi; tali motivi devono consistere in fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili, sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da renderne oltremodo gravosa la prosecuzione.

• art. 3, comma 3, d.l. n. 95 del 2012, conv. in l. n. 135 del 2012

  La norma speciale sulla spending review prevedeva una facoltà di recesso ad nutum da esercitarsi entro un termine finale; non vale, però, a fondare un recesso tardivo e non sostituisce la disciplina generale dell’art. 27 l. n. 392/1978 per le ipotesi di gravi motivi.

• art. 2-bis, d.l. n. 120 del 2013, conv. in l. n. 137 del 2013

  La facoltà speciale di recesso prevista dalla normativa di contenimento della spesa era soggetta a termine perentorio e non legittimava un recesso esercitato oltre tale scadenza.

• art. 1590 c.c.

  Il tema della restituzione dell’immobile rilascato dal conduttore resta assorbito una volta accertata l’illegittimità del recesso; il profilo del rifiuto del locatore va riesaminato in relazione alla perdurante vigenza del rapporto.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio secondo il rito camerale semplificato previsto dalla norma.

• art. 360 nn. 3, 4 e 5 c.p.c.

  I motivi di ricorso sono stati scrutinati distinguendo tra violazione di legge, omesso esame e vizi motivazionali; le censure che miravano a una nuova valutazione dei fatti sono state dichiarate inammissibili.

• art. 385, terzo comma, c.p.c.

  Il giudice di rinvio deve provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

• art. 14 d.lgs. n. 138 del 2011

  È richiamato come contesto normativo della riduzione dei consiglieri regionali e delle connesse esigenze di contenimento della spesa.

• art. 3, comma 4, d.l. n. 95 del 2012

  La riduzione unilaterale del canone del 15% è stata ritenuta in sé operativa dalla Corte d’appello, ma la Cassazione non ha esaminato nel merito tale punto, che resta assorbito o comunque da rileggere nel giudizio di rinvio.

Massime di principio

• Per le locazioni immobiliari stipulate dalla pubblica amministrazione come conduttore, il recesso anticipato per gravi motivi ex art. 27 l. n. 392/1978 resta applicabile come disciplina generale, salvo che una norma speciale e tempestivamente esercitata disponga diversamente.
• I gravi motivi di recesso del conduttore devono derivare da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla conclusione del contratto; esigenze di risparmio di spesa o di razionalizzazione degli spazi, di per sé, non sono sufficienti a integrarli.
• Una norma speciale di spending review che attribuisca una facoltà di recesso entro un termine perentorio non può essere utilizzata, oltre quel termine, per giustificare un recesso qualificato come ordinario per gravi motivi.
• Il rifiuto del locatore di ricevere l’immobile rilasciato dal conduttore va valutato alla luce della validità o meno del recesso: se il recesso è illegittimo, viene meno il presupposto logico-giuridico per imputare al locatore un obbligo di ripresa della detenzione.
• La consulenza tecnica d’ufficio non può sostituire la prova del fatto costitutivo del danno; prima deve essere provata l’esistenza del danno e la sua riferibilità alla parte convenuta, solo dopo può eventualmente disporsi l’indagine tecnica per quantificarlo.
• In sede di legittimità, le censure che sollecitano una nuova valutazione del materiale istruttorio e un diverso apprezzamento dei fatti sono inammissibili se la sentenza impugnata è sorretta da motivazione non meramente apparente.

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