Sentenza del 23/02/2018 n. 781 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguardava il criterio di determinazione della base imponibile per le imposte di registro, ipotecaria e catastale nelle transazioni aventi a oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari. Il contribuente sosteneva, in sostanza, che dovesse assumersi come riferimento il prezzo dichiarato o assoggettato a IVA, mentre la disciplina dell'imposta di registro consente di considerare il valore normale o valore venale in comune commercio del bene, anche indipendentemente dal prezzo indicato nell'atto o assoggettato a IVA.

La decisione

La sentenza ha affermato che il valore normale costituisce un criterio sostanziale di imposizione. Ai sensi dell'art. 51, comma 2, del d.P.R. 131/1986, per le cessioni di immobili o di diritti reali immobiliari la base imponibile è determinata in funzione del valore venale in comune commercio, senza che il prezzo dichiarato o assoggettato a IVA impedisca all'Amministrazione finanziaria di effettuare una rettifica quando ritenga tale valore superiore. Ne consegue il riconoscimento della legittimità del criterio fondato sul valore normale e, in termini sostanziali, la prevalenza della posizione dell'Amministrazione finanziaria.

Norme richiamate

• Art. 51, comma 2, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico dell'imposta di registro)

  Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, l'ufficio determina il valore venale in comune commercio dei beni medesimi.

  La disposizione individua nel valore venale in comune commercio il parametro sostanziale per determinare la base imponibile degli atti immobiliari. Il prezzo dichiarato dalle parti non è necessariamente vincolante, potendo l'Amministrazione finanziaria procedere alla rettifica qualora ritenga che il valore normale del bene sia maggiore.

Massime di principio

• Nelle operazioni immobiliari, ai fini dell'imposta di registro, il prezzo indicato nell'atto può non coincidere con la base imponibile se l'Amministrazione dimostra o presume un valore venale superiore.
• Il valore normale o valore venale in comune commercio rappresenta un criterio autonomo di determinazione dell'imposta e può prevalere sul corrispettivo dichiarato, anche quando l'operazione sia soggetta a IVA.
• In caso di accertamento, il contribuente può contestare la stima dell'Amministrazione fornendo elementi concreti sul reale valore dell'immobile, quali condizioni del bene, caratteristiche urbanistiche, stato di manutenzione, comparabili di mercato e specifiche condizioni contrattuali.
• La mera indicazione di un prezzo nell'atto non esclude automaticamente il potere di rettifica dell'Amministrazione; occorre verificare se quel prezzo sia coerente con il valore di mercato e se l'accertamento sia adeguatamente motivato.