Cassazione Civile, Sentenza n. 15581/2022 del 16/05/2022

Esito

La controversia

Bifolco, promissaria acquirente, conveniva in giudizio Cedrone chiedendo la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita (10/08/2006) su un immobile in Arce, sostenendo inadempimento per difformità: una porzione del marciapiede di confine non apparteneva alla venditrice e sul fondo gravava una servitù di passaggio costituita con atto di divisione del 22/05/1965. Cedrone si difendeva sostenendo di aver consegnato i documenti (denuncia di successione, atto di divisione e planimetria) all'agenzia immobiliare e proponeva riconvenzionalmente l'accertamento ai sensi dell'art. 2932 c.c. e la condanna al pagamento del residuo prezzo di €70.000. In primo grado il Tribunale rigettava la risoluzione, dichiarava inammissibile la riduzione e accoglieva la riconvenzionale per il trasferimento ex art. 2932 c.c., condannando Bifolco al pagamento dei €70.000. La Corte d'appello confermava. In Cassazione Bifolco deduceva, tra l'altro, violazione degli artt. 1489 e 1480 c.c. per non aver valutato se la servitù fosse conosciuta e per aver ritenuto irrilevante la porzione di marciapiede risultante di proprietà di terzi.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondati i motivi che denunciavano omessa o insufficiente valutazione della conoscenza della servitù da parte dell'acquirente e l'errata valutazione della rilevanza della porzione di marciapiede di terzi. La Corte ha affermato che: (i) la presenza di una servitù di passaggio incide in re ipsa sul godimento dell'immobile e va valutata in relazione alla conoscenza effettiva o all'apparenza del peso (art. 1489 c.c.); i giudici di merito dovevano verificare specificamente se la Bifolco avesse effettiva conoscenza dell'atto del 1965; (ii) nell'ipotesi di vendita di cosa parzialmente altrui (art. 1480 c.c.) l'esiguità della parte altrui non esclude il diritto alla riduzione del prezzo, essendo l'entità rilevante solo per la quantificazione della riduzione; la Corte d'appello invece ha valutato l'esiguità (circa 1 mq) sul piano dell'an debeatur. Per questi vizi la Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione (con condanna alle spese del presente giudizio). Non è stata pronunciata una decisione definitiva sul merito sostanziale della risoluzione o della riduzione del prezzo, ma la valutazione dovrà essere rifatta.

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  La garanzia del venditore per pesi e oneri non apparenti si esclude se il compratore aveva effettiva conoscenza del peso o se l'onere è apparente. La Corte ricorda che per la responsabilità ex art. 1489 c.c. devono concorrere la non dichiarazione del peso in contratto e la sua incidenza sul godimento o sul valore del bene; inoltre la presenza di una servitù di passaggio incide in re ipsa sul godimento e pertanto va valutata la conoscenza effettiva dell'acquirente.

• art. 1480 c.c.

  Nella vendita di cosa parzialmente altrui il compratore può chiedere la risoluzione solo se ignorava la parzialità e si può ritenere che non avrebbe acquistato senza quella parte; altrimenti può solo chiedere la riduzione del prezzo. L'esiguità della parte di terzi incide solo sulla quantificazione della riduzione e non sull'an debeatur.

• art. 1492 c.c.

  Citata nel procedimento riguardo alla possibilità di proporre domanda di riduzione del prezzo in corso di causa; la Corte ha precisato che la disciplina richiamata dal primo giudice non era correttamente applicabile al caso, essendo la fattispecie riconducibile all'art. 1489 c.c.

• art. 2932 c.c.

  La parte convenuta aveva chiesto la declaratoria che tenesse luogo del contratto definitivo e, in sostanza, l'adempimento (domanda riconvenzionale). Il Tribunale aveva accolto tale domanda in primo grado; la questione è rimasta oggetto del contraddittorio nei gradi successivi.

• art. 1073 c.c.

  Richiamato nella motivazione della Corte di Cassazione come riferimento alla possibile estinzione per non uso ventennale della servitù; la Corte osserva che la Corte d'appello non aveva chiarito se la servitù fosse effettivamente estinta per non uso.

• art. 360 c.p.c. (comma 1, n. 3 e n.5)

  Gli argomenti di nullità e omesso esame di fatto dedotti in ricorso erano fondati: la Corte ha ritenuto che la Corte d'appello avesse omesso di esaminare e motivare adeguatamente la questione della conoscenza della servitù da parte dell'acquirente e la rilevanza della servitù stessa.

• art. 183 c.p.c. (comma 5)

  Richiamato nel processo di merito: la Corte di appello ha considerato la tempestività e la collocazione della domanda di riduzione del prezzo nel contraddittorio (reconventio reconventionis), rilevando che la domanda era stata proposta tempestivamente in udienza successiva alla costituzione della convenuta.

Massime di principio

• Se sulla cosa venduta grava una servitù di passaggio, questa incide in re ipsa sul godimento: i giudici devono valutare se l'acquirente ne aveva effettiva conoscenza o se l'onere era apparente; solo in mancanza di conoscenza e se l'onere riduce il godimento o il valore opera la garanzia del venditore (art. 1489 c.c.).
• Nella vendita di cosa parzialmente altrui (evizione parziale) l'acquirente può chiedere la risoluzione solo se al momento del contratto ignorava la parzialità e si può ritenere che non avrebbe acquistato; in ogni altro caso ha diritto alla riduzione del prezzo (art. 1480 c.c.).
• L'esiguità della porzione di proprietà altrui rileva principalmente per la quantificazione della riduzione del prezzo e non per escludere in radice il diritto alla riduzione; la dimensione incide sul quantum ma non sul fatto che la riduzione sia dovuta.
• La conoscenza effettiva da parte dell'acquirente (anche tramite documenti visti prima del preliminare o tramite apparenza evidente) esclude la garanzia del venditore: è essenziale accertare e motivare la prova di tale conoscenza (principio di auto-responsabilità dell'acquirente).
• Il mancato esercizio della servitù per lungo tempo non equivale automaticamente alla sua estinzione: va valutato se sia intervenuta estinzione per non uso (art. 1073 c.c.) o se la servitù sia comunque presente e rilevante.
• In contestazioni sul diritto di godimento è importante raccogliere e depositare in giudizio documentazione chiara (atti di divisione, planimetrie leggibili, trascrizioni) e testimonianze che attestino l'esercizio effettivo del diritto da parte del terzo o la sua inattività/estinzione.
• Proceduralmente, la tempestiva formulazione di domande riconvenzionali o di riduzione del prezzo è rilevante: tali domande spesso devono essere inserite nel contraddittorio in modo da costituire materiale di valutazione reciproca (reconventio reconventionis).