Cassazione Civile, Ordinanza n. 32303/2025 del 11/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale con cui l’Ufficio ha attribuito una maggiore rendita a seguito di procedura DOCFA presentata dalla società contribuente, in relazione a un immobile poi frazionato e classificato in diverse unità con categorie catastali D/7 e D/8. La società ha impugnato l’atto, ma sia il primo giudice sia la CTR hanno respinto il ricorso. In cassazione la contribuente ha dedotto sei motivi: 1) vizio di motivazione dell’avviso, per asserita violazione dell’art. 7 Statuto del contribuente e dell’art. 3 l. 241/1990; 2) violazione della disciplina sul classamento e sul cambio di destinazione d’uso, sostenendo la validità del parziale cambio di destinazione senza permesso comunale; 3) omesso esame e carenza motivazionale in ordine alla perizia di parte; 4) violazione delle norme sul contenuto dell’atto introduttivo e sulle controdeduzioni, per preteso ampliamento della causa petendi da parte dell’Ufficio; 5) violazione delle regole tecniche sul classamento delle unità di categoria D; 6) violazione del giudicato esterno, per non avere la CTR considerato una precedente sentenza resa tra le stesse parti.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché, nel caso di DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’avviso è soddisfatto con l’indicazione dei dati essenziali quando l’Ufficio non disattende i fatti dichiarati ma effettua una diversa valutazione tecnica; inoltre, nella fattispecie la maggiore rendita derivava da una rideterminazione estimativa degli stessi elementi di fatto e la censura mirava solo a una rivalutazione del merito. Ha respinto il secondo motivo affermando che il classamento e l’attribuzione della rendita non possono prescindere dalla regolarità urbanistico-edilizia e non può essere considerato, ai fini catastali, un cambio di destinazione d’uso privo di titolo abilitativo. Il terzo motivo è stato ritenuto inammissibile o comunque infondato, perché la censura non indicava un fatto storico decisivo omesso, ma contestava solo la mancata adesione alla perizia di parte. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza, non essendo state specificate in modo analitico le circostanze che avrebbero provato una motivazione postuma dell’atto. Il quinto motivo è stato respinto perché formulato in modo generico e diretto, in realtà, a contestare la ricostruzione fattuale e la congruità della stima, non la corretta interpretazione delle norme. Il sesto motivo è stato ritenuto infondato, poiché la ricorrente non ha chiarito in che modo la precedente decisione fra le stesse parti fosse stata violata e, comunque, la CTR aveva affermato di essersi conformata a quella stessa decisione nel mantenere i valori unitari di riferimento. La società è stata inoltre condannata alle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 7 Statuto del contribuente

  L’avviso di classamento deve essere motivato in modo tale da consentire al contribuente di comprendere i presupposti della maggiore rendita; nel caso di DOCFA la motivazione può essere essenziale se l’Ufficio non disattende i fatti dichiarati ma li rivaluta tecnicamente.

• art. 3 L. 241/1990

  La motivazione dell’atto amministrativo è sufficiente se rende intellegibili i presupposti di fatto e le ragioni della determinazione adottata.

• art. 34 quinquies d.l. n. 4/2006

  Richiamato dalla ricorrente in relazione al mutamento di destinazione d’uso e al classamento catastale; la Corte afferma che il cambio d’uso urbanistico richiede regolare titolo edilizio-urbanistico.

• art. 17 r.d.l. 652/1939

  Norma richiamata per il classamento catastale; la Corte ribadisce che la rendita si determina in base alle caratteristiche oggettive e alla destinazione ordinaria del bene.

• art. 53 Cost.

  Richiamato dalla ricorrente nel contesto della doglianza sul classamento; la Corte non accoglie la censura perché il classamento deve seguire la disciplina urbanistico-catastale vigente.

• art. 132 c.p.c.

  La censura ex art. 360 n. 5 c.p.c. è inammissibile quando mira solo a contestare la valutazione della perizia di parte e non un fatto storico decisivo omesso.

• artt. 18, comma 2, 19 e 24, comma 2, d.lgs. 546/1992

  Le doglianze sul preteso ampliamento della causa petendi da parte dell’Ufficio sono dichiarate inammissibili per difetto di specifica allegazione e autosufficienza.

• art. 1, comma 244, L. n. 140/2014

  Richiamato dalla ricorrente sulle metodologie di classamento delle unità di categoria D; la Corte ritiene la censura generica e diretta a rivalutare il merito tecnico.

• circolare n. 6/2012 dell'Agenzia del Territorio

  Richiamata dalla ricorrente per contestare il metodo di stima; la Corte valorizza invece l’accertamento di fatto della CTR circa la stima diretta e verificabile.

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato esterno è rilevante solo se la parte indica specificamente il punto coperto da giudicato e la sua violazione; qui la doglianza è generica e comunque la CTR si è richiamata alla precedente decisione.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  La violazione di legge va dedotta con specifiche argomentazioni che mostrino il contrasto tra sentenza impugnata e norma; non basta la mera elencazione delle norme asseritamente violate.

• art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.

  La censura è inammissibile se non è autosufficiente e non individua concretamente il vizio denunciato.

• art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.

  Dopo la riforma, è denunciabile solo l’omesso esame di un fatto storico decisivo, non l’omessa valutazione di deduzioni difensive o di elementi istruttori.

• art. 366, primo comma, n. 4 c.p.c.

  Il motivo di ricorso deve contenere argomentazioni specifiche e intelligibili a sostegno della violazione di legge dedotta.

• art. 366, primo comma, n. 6 c.p.c.

  Per il vizio motivazionale occorre indicare specificamente il fatto storico, il dato da cui risulta, il momento della sua deduzione e la decisività.

• art. 369, secondo comma, n. 4 c.p.c.

  È necessario il deposito degli atti e documenti su cui il ricorso si fonda, nei limiti richiesti per il vizio denunciato.

• art. 61 d.P.R. n. 1142/1949

  Il classamento si basa sulla destinazione ordinaria e sulle caratteristiche dell’unità immobiliare rilevate al momento del classamento.

• art. 62 d.P.R. n. 1142/1949

  La destinazione ordinaria va accertata secondo le prevalenti consuetudini locali e le caratteristiche costruttive dell’immobile.

• art. 3 d.P.R. n. 380/2001

  Il cambio di destinazione e il frazionamento/accorpamento rilevano in base alle regole urbanistiche e al mantenimento o meno dell’originaria destinazione d’uso.

• art. 10 d.P.R. n. 380/2001

  Taluni interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia richiedono permesso di costruire, anche quando comportano mutamenti di destinazione d’uso.

• art. 14, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001

  È possibile il permesso di costruire in deroga alle destinazioni d’uso solo nei casi e alle condizioni previste dalla norma.

• art. 22 d.P.R. n. 380/2001

  La SCIA è sufficiente solo per interventi che non incidono sui parametri urbanistici, sulle volumetrie e sulla destinazione d’uso.

• art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001

  Il mutamento rilevante di destinazione d’uso è regolato dalla disciplina urbanistica e, salvo diversa previsione regionale, è consentito all’interno della stessa categoria funzionale.

• art. 32 d.P.R. n. 380/2001

  Il mutamento di destinazione d’uso che implichi variazione degli standard urbanistici costituisce variazione essenziale al progetto approvato.

• art. 8 L. n. 47/1985

  Storicamente il mutamento di destinazione d’uso richiedeva concessione edilizia solo in casi specifici connessi a variazioni essenziali del progetto.

• art. 26 L. n. 47/1985

  Il mutamento d’uso realizzato con opere interne era assoggettato ad autorizzazione, sempre che non in contrasto con gli strumenti urbanistici e i regolamenti edilizi.

• art. 25 L. n. 47/1985

  Attribuiva alle Regioni il potere di disciplinare i casi di mutamento di destinazione d’uso senza opere.

• art. 2, comma 60, L. n. 662/1996

  Ha confermato la possibilità di sottoporre a concessione o autorizzazione i mutamenti d’uso più significativi, secondo la disciplina regionale.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato solo indirettamente nella tassonomia per il contratto preliminare, ma non rilevante nella fattispecie concreta; non emerge applicazione diretta.

Massime di principio

• Nel classamento catastale conseguente a procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’avviso è soddisfatto con l’indicazione dei dati catastali essenziali quando l’Ufficio non contesta i fatti dichiarati dal contribuente ma opera una diversa valutazione tecnica degli stessi.
• Se la maggiore rendita deriva da una rivalutazione tecnica degli elementi di fatto già esposti nella DOCFA, la doglianza che contesti la natura del bene o l’adeguatezza del valore tende a risolversi in una richiesta di nuova valutazione del merito, non ammessa in cassazione.
• Ai fini del classamento e dell’attribuzione della rendita, non può essere considerato un mutamento di destinazione d’uso privo di idoneo titolo edilizio-urbanistico: la qualificazione catastale deve confrontarsi con la regolarità urbanistica ed edilizia del bene.
• Il vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c., nel testo vigente, è configurabile solo in presenza di omesso esame di un fatto storico decisivo; non è utilizzabile per denunciare il mancato recepimento di una perizia, la diversa valutazione delle prove o l’omessa confutazione di argomentazioni difensive.
• La violazione di legge in cassazione deve essere dedotta con censure specifiche e autosufficienti, mostrando in che modo la decisione impugnata si ponga in contrasto con la norma o con l’interpretazione giurisprudenziale; la sola elencazione delle norme asseritamente violate non è sufficiente.
• Il giudicato esterno è utilmente invocabile solo se viene individuato con precisione il punto deciso e il concreto contrasto con la sentenza impugnata; una deduzione generica è inammissibile e, comunque, non scalfisce la ratio decidendi se il giudice di merito si è già conformato alla precedente decisione.

Come è indicizzato