Cassazione Civile, Ordinanza n. 34476/2024 del 26/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare, al quale era collegata anche la previsione di opere di rifinitura dell’appartamento. I promissari acquirenti sostenevano che il promittente venditore fosse incorso in grave inadempimento, per avere promesso in fase di trattative e in documenti pubblicitari una sistemazione dell’immobile diversa da quella poi risultata nel preliminare e nell’esecuzione, in particolare quanto alla presenza di una camera matrimoniale e alla qualità/consistenza di alcuni vizi e difformità. Chiedevano quindi l’accertamento della legittimità del loro recesso, con condanna del venditore al doppio della caparra confirmatoria e alla restituzione delle somme corrisposte per le opere di rifinitura. Il venditore, al contrario, sosteneva di avere adempiuto e domandava in riconvenzionale l’accertamento della legittimità del proprio recesso e la ritenzione della caparra. In cassazione, i ricorrenti articolavano cinque motivi: 1) violazione degli artt. 1337, 1366 e 1375 c.c. per avere escluso il grave inadempimento e per non avere valorizzato brochure, proposta irrevocabile e perizia di stima quali indici dell’accordo sulle caratteristiche dell’immobile; 2) violazione dell’art. 1655 c.c. e degli artt. 1366 e 1375 c.c. per avere la Corte d’appello qualificato la scrittura privata del 17/03/2010 in modo non conforme alla disciplina dell’appalto e alla pretesa obbligazione di risultato; 3) violazione degli artt. 112 e 342 c.p.c. per asserita ultrapetizione, avendo la Corte d’appello considerato d’ufficio agibilità e idoneità dell’immobile al rogito; 4) violazione degli artt. 112 e 342 c.p.c. per omessa pronuncia sul ritardo nell’immissione in possesso e nella conclusione dei lavori; 5) violazione degli artt. 112 e 342 c.p.c. per omessa pronuncia su ulteriori vizi e difformità che, secondo i ricorrenti, avrebbero inciso sul valore dell’immobile in misura tale da integrare grave inadempimento e legittimare il recesso.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati il primo, il terzo, il quarto e il quinto motivo, e ha dichiarato inammissibile il secondo per difetto di specificità, osservando che non erano riportati in modo adeguato i passi essenziali della scrittura privata invocata. Quanto al primo motivo, la Corte ha affermato che le promesse formulate nelle trattative non assumono rilevanza giuridica se non trasfuse nel testo del preliminare sottoscritto, e che la piantina allegata e controfirmata costituiva l’accordo definitivo tra le parti, escludendo il richiamo a intese precedenti o a brochure pubblicitarie. Quanto al terzo motivo, ha escluso l’ultrapetizione, rilevando che la Corte territoriale si era limitata a svolgere un ragionamento giuridico fondato sugli atti di causa e sul principio iura novit curia. Quanto ai motivi quarto e quinto, ha ribadito che non c’è omessa pronuncia quando la decisione adottata comporta la reiezione implicita della pretesa, anche se non vi sia una confutazione espressa di ogni singolo elemento probatorio o deduzione. La parte ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1337 c.c.

  La violazione della buona fede nelle trattative non è configurabile se le pattuizioni lamentate non risultano trasfuse nel preliminare sottoscritto.

• art. 1366 c.c.

  Il criterio di interpretazione secondo buona fede non consente di attribuire rilevanza a intese precontrattuali non recepite nel contratto definitivo.

• art. 1375 c.c.

  La buona fede nell’esecuzione del contratto non può essere invocata per sovvertire il contenuto dell’accordo formalmente concluso tra le parti.

• art. 1655 c.c.

  La censura sul contratto di appalto è stata ritenuta inammissibile per difetto di specificità, in assenza di adeguata riproduzione del contenuto della scrittura privata rilevante.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è ultrapetizione o omessa pronuncia quando il giudice decide nel merito in modo incompatibile con la pretesa dedotta, anche senza esaminare espressamente ogni singola deduzione.

• art. 342 c.p.c.

  Le censure d’appello devono essere specifiche; in cassazione non può essere trasformata una critica generica in un vizio processuale se la decisione di merito ha comunque esaminato la questione sostanziale.

• art. 13, co. 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

• art. 1-bis d.P.R. 115/2002

  Richiamato per il meccanismo dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel preliminare di compravendita immobiliare, le dichiarazioni rese nelle trattative o nei materiali pubblicitari non hanno rilievo decisivo se non sono confluite nel testo contrattuale sottoscritto o nei suoi allegati espressamente accettati dalle parti.
• La violazione della buona fede precontrattuale o contrattuale non può essere desunta in via automatica dal contrasto tra aspettative unilaterali della parte e contenuto dell’accordo definitivo; occorre che il dato negoziale effettivo dimostri l’assunzione dell’obbligo asseritamente violato.
• Il vizio di ultrapetizione non sussiste quando il giudice di merito utilizza, ai fini della decisione, circostanze di fatto e norme giuridiche emergenti dagli atti di causa, nell’ambito del principio iura novit curia.
• L’omessa pronuncia non ricorre se la decisione di rigetto sul merito è logicamente incompatibile con la domanda o eccezione proposta, anche in assenza di una confutazione analitica di tutti gli argomenti o elementi probatori dedotti dalla parte.
• In sede di legittimità, la censura che solleciti una diversa ricostruzione dei fatti è inammissibile quando sia formulata come violazione di legge ma in realtà miri a una nuova valutazione del materiale probatorio senza specifica critica della ratio decidendi.
• Una questione di grave inadempimento in rapporto a un preliminare immobiliare va valutata alla luce del contenuto effettivo dell’accordo e dell’incidenza concreta delle difformità sul programma contrattuale, non sulla base di aspettative non formalizzate.

Come è indicizzato