Corte di giustizia, Sentenza C-562/22

Obbligo di residenza quinquennale per l’acquisto di terreni agricoli

La pronuncia concerne un rinvio pregiudiziale del Rayonen sad Burgas (Tribunale distrettuale di Burgas, Bulgaria) in una controversia tra JD, cittadino austriaco, e OB, cittadino bulgaro ed erede di EF. Il giudice nazionale chiede se una normativa bulgara che subordina l’acquisto di terreni agricoli alla residenza o stabilimento in Bulgaria da più di cinque anni sia compatibile con il diritto dell’Unione.

Fatti e procedimento principale

La controversia trae origine da operazioni di compravendita concluse nel 2004 e 2005, prima dell’adesione della Bulgaria all’Unione, e da dichiarazioni giurate del 2006 con le quali EF avrebbe riconosciuto JD come vero proprietario delle quote acquistate. JD chiede al giudice nazionale di accertare che egli sia il proprietario effettivo delle quote indivise e di dichiarare la nullità dei contratti di vendita, sostenendo che essi sarebbero fittizi perché EF avrebbe agito solo come prestanome. Il giudice del rinvio osserva che, applicando la normativa bulgara vigente al momento della decisione, dovrebbe verificare la validità della convenzione dissimulata alla luce dell’articolo 3c della ZSPZZ, che ammette l’acquisto di terreni agricoli solo a soggetti residenti o stabiliti in Bulgaria da più di cinque anni.

Questioni pregiudiziali

Il giudice nazionale domanda in sostanza:

• se il requisito della residenza quinquennale costituisca una restrizione vietata dagli articoli 18, 49, 63 e 345 TFUE;
• se tale requisito sia sproporzionato e lesivo del divieto di discriminazione, della libertà di stabilimento e della libera circolazione dei capitali, nonché dell’articolo 45 della Carta.

Normativa UE rilevante

La Corte richiama:

• l’articolo 63 TFUE sulla libera circolazione dei capitali;
• l’articolo 49 TFUE sulla libertà di stabilimento;
• l’articolo 18 TFUE sul divieto generale di discriminazione;
• l’articolo 345 TFUE sulla neutralità dei Trattati rispetto ai regimi di proprietà nazionali;
• l’articolo 267 TFUE, quale base del rinvio pregiudiziale;
• l’articolo 45 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea;
• la direttiva 88/361/CEE e la sua nomenclatura, che include gli investimenti immobiliari, compresi gli acquisti di terreni con immobili e senza.

Competenza della Corte

La Corte afferma di essere competente perché la questione riguarda una norma nazionale adottata dopo l’adesione della Bulgaria all’Unione, ma idonea a produrre effetti giuridici su rapporti sorti in precedenza. Pur essendo i contratti anteriori al 1º gennaio 2007, la validità della convenzione dissimulata dipende da una disposizione bulgara successiva all’adesione; di conseguenza, il diritto dell’Unione è applicabile.

Applicabilità degli articoli 18, 49 e 63 TFUE

La Corte precisa innanzitutto che l’articolo 18 TFUE non si applica autonomamente quando il Trattato contiene disposizioni specifiche di non discriminazione, come gli articoli 49 e 63 TFUE. Rileva inoltre che l’articolo 345 TFUE non sottrae i regimi di proprietà nazionali alle norme fondamentali del Trattato. Quanto alla libertà rilevante, la Corte osserva che l’oggetto della misura è il limite all’acquisto di terreni agricoli da parte di non residenti. Poiché gli investimenti immobiliari di soggetti non residenti rientrano nella nozione di movimenti di capitali ai sensi dell’allegato I della direttiva 88/361/CEE, la fattispecie va esaminata esclusivamente alla luce dell’articolo 63 TFUE. Le eventuali ripercussioni sulla libertà di stabilimento sono considerate una conseguenza inevitabile della restrizione alla libera circolazione dei capitali.

Esistenza di una restrizione alla libera circolazione dei capitali

La Corte ritiene che il requisito della residenza quinquennale costituisca, per sua natura, un ostacolo ai movimenti di capitali. Una simile condizione è idonea a dissuadere i non residenti dall’effettuare investimenti immobiliari in Bulgaria e quindi integra una restrizione vietata dall’articolo 63 TFUE.

Giustificazione e proporzionalità

La restrizione può essere ammessa solo se giustificata da motivi imperativi di interesse generale e proporzionata. Il giudice del rinvio ha indicato che la norma mira a:

• garantire che i terreni agricoli restino utilizzati secondo la loro destinazione;
• prevenire acquisti speculativi e la riduzione dei seminativi.

La Corte riconosce che tali obiettivi possono, in astratto, costituire motivi di interesse generale, ma osserva che il solo obbligo di residenza non garantisce né l’uso agricolo effettivo del terreno né l’assenza di finalità speculative. La misura è inoltre particolarmente incisiva perché limita anche la libertà della persona di scegliere il proprio luogo di residenza, incidendo su un diritto tutelato dalla Convenzione europea dei diritti dell’uomo. La Corte indica l’esistenza di misure meno restrittive, come:

• una tassazione più elevata delle rivendite effettuate poco dopo l’acquisto;
• una durata minima significativa dei contratti di affitto agricolo;
• un diritto di prelazione a favore degli affittuari, con obbligo di mantenere la destinazione agricola del bene. Ne conclude che il requisito di residenza eccede quanto necessario per realizzare gli obiettivi perseguiti.

Decisione

La Corte dichiara che l’articolo 63 TFUE osta a una normativa di uno Stato membro che subordina l’acquisto di un diritto di proprietà su terreni agricoli situati nel suo territorio alla condizione che l’acquirente abbia la qualità di residente da più di cinque anni. Le spese per le parti del procedimento principale sono rimesse al giudice nazionale.