Sentenza n. 845/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 6

Esito

La controversia

L’appellante ha impugnato la sentenza del TAR Campania, che aveva respinto il ricorso contro il diniego di accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. 380/2001 relativo a un locale adibito ad officina, una tettoia, due muri e una base in cemento, nonché contro l’ordine di demolizione e la chiusura dell’attività. Ha dedotto error in iudicando, travisamento, motivazione omessa o apparente, violazione degli artt. 10-bis, 7 e 21-nonies ss. l. 241/1990, degli artt. 20, 27, 31 e 36 d.P.R. 380/2001, della normativa richiamata sull’attività di autoriparazione, della normativa regionale campana e dell’art. 2643, comma 2-bis, c.c., sostenendo che il consenso informale degli altri comproprietari fosse sufficiente per utilizzare l’intero indice di fabbricabilità e che non fosse necessaria una cessione di cubatura formalizzata e trascritta. Ha inoltre contestato la mancata corrispondenza tra preavviso di rigetto e diniego definitivo, la legittimità degli atti repressivi, il decorso del tempo, la lesione dell’affidamento, la mancata partecipazione procedimentale e l’asserito esercizio dell’autotutela sul precedente titolo autorizzatorio dell’attività.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato integralmente la sentenza del TAR. Quanto alla sanatoria, ha ritenuto necessario il consenso validamente espresso da tutti i comproprietari mediante un negozio di cessione di cubatura regolarmente registrato e trascritto, poiché l’utilizzazione dell’intero indice di fabbricabilità comportava il trasferimento della capacità edificatoria e incideva sul godimento del diritto degli altri comproprietari. Il solo terreno di proprietà esclusiva dell’appellante, di 8.925 mq, non raggiungeva il lotto minimo di 10.000 mq previsto per la zona, sicché mancava la conformità urbanistica necessaria per l’accertamento ex art. 36 d.P.R. 380/2001. Il motivo relativo all’art. 10-bis l. 241/1990 è stato respinto: il diniego finale si fondava sostanzialmente sulle medesime carenze documentali indicate nel preavviso, senza introdurre ragioni radicalmente nuove; non è richiesta una puntuale coincidenza testuale tra preavviso e provvedimento conclusivo. Sono stati ritenuti legittimi anche l’ordine di demolizione e la chiusura dell’attività, quali atti vincolati e consequenziali all’accertata abusività dell’immobile e al diniego di sanatoria. Il decorso del tempo non ha fatto sorgere un affidamento tutelabile, né l’amministrazione doveva svolgere una motivazione rafforzata sull’interesse pubblico, trattandosi di illecito edilizio permanente. Per la natura vincolata degli atti repressivi non era inoltre necessaria la comunicazione di avvio del procedimento. La chiusura dell’attività non è stata qualificata come annullamento d’ufficio del precedente titolo, ma come decadenza implicita per la mancanza originaria dei requisiti oggettivi dell’esercizio in un immobile abusivo. L’appellante è stato condannato alle spese del grado, liquidate in 4.000 euro oltre accessori se dovuti.

Norme richiamate

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  accertamento di conformità

  La sanatoria presuppone la conformità urbanistica ed edilizia dell’intervento; quando il richiedente intende utilizzare la volumetria spettante a terreni in comproprietà, deve dimostrare la disponibilità giuridica della relativa capacità edificatoria mediante un valido atto di cessione.

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  L’ordine di demolizione dell’abuso edilizio è un atto vincolato e dovuto una volta accertata l’abusività dell’opera e divenuto definitivo il diniego di sanatoria.

• art. 10-bis l. 241/1990

  Non è necessaria una corrispondenza puntuale tra il preavviso e il provvedimento finale; è sufficiente che le ragioni del diniego definitivo siano riconducibili allo schema e alle carenze già rappresentate nel preavviso, senza introduzione di motivi del tutto nuovi.

• art. 2643, comma 2-bis, codice civile

  La cessione di cubatura destinata a rendere disponibile capacità edificatoria altrui deve essere formalizzata e trascritta quando incide sulla capacità edificatoria dei fondi e deve essere opponibile ai terzi e all’amministrazione.

• art. 44, comma 4-bis, l.r. Campania n. 16/2004

  La disposizione è richiamata quale parametro della disciplina urbanistica applicabile alle zone agricole, la cui inosservanza concorre a escludere la conformità necessaria alla sanatoria.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  Le censure relative all’autotutela sono state ritenute non pertinenti, poiché la chiusura dell’attività è stata qualificata come decadenza implicita per la mancanza dei requisiti oggettivi dell’esercizio e non come annullamento d’ufficio del precedente titolo.

Massime di principio

• Ai fini dell’accertamento di conformità edilizia, il richiedente deve dimostrare la piena disponibilità giuridica dell’area e della capacità edificatoria utilizzata; se intende computare anche la volumetria spettante a fondi in comproprietà, è necessario il consenso validamente espresso da tutti i titolari mediante un atto di cessione di cubatura registrato e trascritto, opponibile ai terzi e all’amministrazione.
• Il mero consenso informale dei comproprietari non è sufficiente quando l’utilizzazione della loro volumetria comporta un trasferimento della capacità edificatoria e una limitazione del godimento dei rispettivi diritti dominicali.
• Il preavviso di rigetto e il provvedimento finale non devono avere una corrispondenza puntuale e analitica; il diniego è legittimo se le ragioni definitive sono riconducibili alle carenze già indicate nel preavviso e non introducono motivi radicalmente nuovi.
• L’ordine di demolizione conseguente al diniego di sanatoria è un atto vincolato e dovuto; l’illecito edilizio permanente non genera, per il solo decorso del tempo, un affidamento tutelabile alla conservazione dell’abuso e non impone una motivazione rafforzata sull’interesse pubblico.
• I provvedimenti repressivi dell’abuso edilizio, in quanto vincolati, non richiedono necessariamente la comunicazione di avvio del procedimento né una nuova ponderazione tra interesse pubblico e interesse privato.
• La chiusura di un’attività esercitata in un immobile abusivo può essere qualificata come decadenza implicita dal titolo per carenza dei requisiti oggettivi originari, anziché come annullamento d’ufficio, quando l’abusività del locale impedisce in radice la prosecuzione dell’attività.

Come è indicizzato