Cassazione Civile, Ordinanza n. 24561/2026 del 08/08/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo con cui venivano richiesti canoni di locazione asseritamente non pagati relativi a un immobile industriale. L’ingiunta proponeva opposizione deducendo la nullità del contratto di locazione per difetto di forma scritta e di registrazione, e formulava domanda riconvenzionale per la restituzione delle somme complessivamente versate in esecuzione del contratto nullo. La locatrice resisteva e, in subordine, invocava la debenza delle somme quantomeno a titolo di ingiustificato arricchimento. In appello la domanda della conduttrice veniva respinta e la Corte territoriale compensava integralmente le spese del primo grado. Nel ricorso per cassazione la società conduttrice articolava sei motivi: i primi tre contestavano la rituale e tempestiva proposizione dell’eccezione riconvenzionale di ingiustificato arricchimento da parte della locatrice, deducendo violazione degli artt. 112, 416 e 417-bis c.p.c. e dell’art. 2697 c.c.; il quarto sosteneva che l’occupazione sine titulo sarebbe riconducibile solo alla responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c. e non all’art. 2041 c.c.; il quinto censurava la decisione perché la Corte d’appello avrebbe fatto derivare il rigetto della ripetizione dalla sola circostanza dell’avvenuto godimento dell’immobile, senza verificare e provare il concreto pregiudizio patrimoniale della locatrice e l’effettiva diminuzione di valore della controprestazione, con erronea applicazione degli artt. 2043 e 2697 c.c.; il sesto riguardava la regolazione delle spese di lite. La Cassazione ha dichiarato inammissibili i primi tre motivi per difetto di specificità, ha rigettato il quarto, ha accolto il quinto ritenendo che, in caso di nullità della locazione, l’eventuale arricchimento del conduttore vada liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale effettivamente subita dal locatore e non del mancato guadagno astratto, e ha dichiarato assorbito il sesto motivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili i primi tre motivi di ricorso per violazione del principio di specificità e di autosufficienza del ricorso, in quanto non era stato trascritto il contenuto della comparsa della controparte nel giudizio di merito. Ha rigettato il quarto motivo, affermando che la detenzione di un immobile in forza di contratto nullo può rilevare come fatto impeditivo alla ripetizione delle somme versate, sotto il profilo dell’ingiustificato arricchimento. Ha accolto il quinto motivo, cassando sul punto la sentenza impugnata perché la Corte di merito aveva negato la ripetizione delle somme versate limitandosi a valorizzare il godimento dell’immobile, senza accertare oggettivamente il valore della controprestazione fruita e la concreta diminuzione patrimoniale del locatore. Il sesto motivo è stato assorbito. La sentenza è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di appello di Napoli in diversa composizione, che dovrà anche regolare le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 645 c.p.c.

  norma richiamata per l’opposizione al decreto ingiuntivo

• art. 112 c.p.c.

  richiamato come parametro del vizio di ultrapetizione/omessa corrispondenza tra chiesto e pronunciato

• art. 416 c.p.c.

  richiamato per la dedotta tardività o irritualità della difesa dell’opposta nel giudizio del lavoro/procedimento speciale richiamato nel motivo

• art. 417-bis c.p.c.

  richiamato nel terzo motivo per contestare la chiarezza della deduzione dell’eccezione

• art. 2697 c.c.

  richiamato sul riparto dell’onere della prova in tema di arricchimento e danno

• art. 360 c.p.c.

  richiamato quale norma sul ricorso per cassazione e sui vizi denunciabili

• art. 366, primo comma, nn. 4 e 6, c.p.c.

  interpretato come fonte dell’onere di specificità e autosufficienza del ricorso, con necessità di trascrivere gli atti rilevanti nei passaggi essenziali

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione in camera di consiglio

• art. 2041 c.c.

  consente al locatore di far valere, in presenza di contratto nullo, un credito indennitario per ingiustificato arricchimento nei limiti della diminuzione patrimoniale subita

• art. 2043 c.c.

  richiamato come norma sulla responsabilità aquiliana; la Corte afferma che l’occupazione sine titulo può integrare anche fatto illecito generatore di danno, ma ciò non esclude la rilevanza dell’arricchimento senza causa nel diverso ambito della ripetizione di somme versate

• art. 2033 c.c.

  richiamato come fondamento del diritto del conduttore alla ripetizione di quanto versato in esecuzione di un contratto nullo

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione che denunci errores in procedendo è comunque necessario rispettare il principio di specificità e autosufficienza: gli atti e i documenti rilevanti devono essere trascritti nei passaggi essenziali, non essendo sufficiente il mero rinvio alla loro consultazione da parte della Corte.
• In caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore può domandare la ripetizione dei canoni versati, ma il locatore può opporre un credito indennitario da ingiustificato arricchimento se il conduttore ha comunque goduto del bene.
• L’indennità ex art. 2041 c.c. va liquidata entro i limiti della concreta diminuzione patrimoniale subita da chi ha eseguito la prestazione, sulla base di una valutazione oggettiva dell’utilità ricevuta, e non può coincidere automaticamente con il mancato guadagno ipotetico che sarebbe derivato da un valido contratto.
• Il semplice godimento dell’immobile da parte del conduttore non basta, da solo, a escludere la ripetizione delle somme versate: occorre accertare il valore della controprestazione fruita e la reale entità dell’impoverimento del locatore.
• L’occupazione sine titulo può rilevare sia come fatto illecito ex art. 2043 c.c. sia, nei rapporti restitutori derivanti da contratto nullo, come circostanza idonea a fondare un’eccezione di arricchimento senza causa.

Come è indicizzato