Cassazione Civile, Ordinanza n. 13392/2026 del 09/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto alcuni terreni agricoli. La promissaria acquirente ha convenuto la promittente venditrice chiedendo la condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, deducendo che, dopo la stipula, era emerso che i beni erano gravati da trascrizioni pregiudizievoli, nonostante la venditrice avesse garantito l’assenza di pesi e diritti di terzi e si fosse dichiarata unica proprietaria dei terreni. La venditrice ha resistito sostenendo che il preliminare fosse valido perché il proprio dante causa avrebbe acquistato per usucapione e che, invece, l’inadempimento fosse della promissaria acquirente, la quale aveva rifiutato di stipulare il definitivo e non aveva ottenuto le autorizzazioni amministrative necessarie per realizzare un impianto di distribuzione carburanti. In cassazione la venditrice ha dedotto violazione degli artt. 1158, 1159 e 1351 c.c. e vizio motivazionale, sostenendo che la Corte d’appello avrebbe dovuto applicare il principio per cui la vendita è valida anche se l’acquisto per usucapione non sia stato ancora giudizialmente accertato, e che avrebbe errato nel ritenere imputabile a lei il mancato definitivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto il ricorso inammissibile nei profili relativi all’omesso esame di fatti decisivi, perché la sentenza di appello aveva confermato la decisione di primo grado sulle medesime ragioni di fatto, e infondato/irrilevante nella restante parte perché non coglieva la ratio decidendi. La Corte d’appello aveva infatti fondato la decisione sull’inadempimento della promittente venditrice, che aveva garantito l’assenza di pesi e trascrizioni ma aveva invece trasferito un bene gravato da trascrizioni pregiudizievoli, con conseguente legittimazione della promissaria acquirente a rifiutare il definitivo e a esercitare il recesso ex art. 1385 c.c. Il richiamo all’usucapione è stato ritenuto non pertinente, perché riguardava la validità del contratto definitivo di trasferimento e non escludeva l’inadempimento della venditrice rispetto alle garanzie assunte nel preliminare. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna della ricorrente alle spese e al versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1158 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di usucapione; la Corte osserva che il principio sull’usucapione non è pertinente rispetto all’inadempimento dedotto nel preliminare.

• art. 1159 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente insieme all’art. 1158 c.c.; la Corte ne esclude la pertinenza rispetto alla ratio decidendi della sentenza impugnata.

• art. 1351 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la validità del preliminare e del futuro contratto definitivo; la Corte non accoglie la censura perché la decisione si fonda sull’inadempimento della promittente venditrice.

• art. 360 c.p.c.

  Il motivo è inammissibile nella parte in cui lamenta l’omesso esame di fatti decisivi, poiché tale vizio non è deducibile quando la sentenza di appello conferma quella di primo grado sulle stesse ragioni di fatto.

• art. 1489 c.c.

  Applicato dalla Corte in modo implicito: i pesi gravanti sul fondo venduto, se non dichiarati e se non conosciuti o apparenti per il compratore, legittimano le conseguenze previste dalla norma; nel caso concreto la garanzia contraria assunta dalla venditrice escludeva la rilevanza di pesi non dichiarati.

• art. 1385 c.c.

  Richiamato come base del recesso esercitato dalla promissaria acquirente a fronte dell’inadempimento della venditrice e della caparra confirmatoria.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dalla Corte per qualificare l’inadempimento accertato come grave abbastanza da giustificare il rimedio risolutorio/recessorio.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato dalla Corte per evidenziare la valutazione di gravità e non scarsa importanza dell’inadempimento della promittente venditrice.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per dare atto dell’obbligo della ricorrente di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato quale parametro dell’ulteriore importo dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel preliminare di compravendita, la promittente venditrice che garantisca l’assenza di pesi, diritti di terzi o trascrizioni pregiudizievoli risponde per inadempimento se tali gravami risultano invece esistenti, a prescindere dalla futura validità astratta del trasferimento definitivo.
• Il principio secondo cui la vendita di un bene posseduto uti dominus può essere valida anche prima dell’accertamento giudiziale dell’usucapione non esclude la responsabilità della parte che, nel preliminare, abbia assunto specifiche garanzie sulla libertà del bene da pesi o trascrizioni.
• Il vizio di omesso esame di fatti decisivi non è deducibile in cassazione quando la sentenza d’appello confermi quella di primo grado sulle stesse ragioni di fatto, salvo che il ricorrente indichi specifiche e diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni.
• Ai fini del recesso legato alla caparra confirmatoria, è sufficiente l’accertamento di un inadempimento non di scarsa importanza della controparte, valutato anche alla luce della presenza di vincoli pregiudizievoli sul bene promesso in vendita.
• Nel giudizio di legittimità il ricorso deve confrontarsi con la ratio decidendi effettiva della sentenza impugnata; la censura è infondata se si fonda su una questione giuridica non decisiva o non pertinente rispetto alla motivazione della decisione.
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