Sentenza del 30/06/2016 n. 13423 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Bologna deducendo, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell'art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000. Secondo l'Amministrazione, l'agevolazione fiscale prevista per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati avrebbe dovuto essere negata, perché l'atto di acquisto riguardava un terreno con un fabbricato in corso di costruzione e non un terreno ancora non edificato. L'Agenzia valorizzava anche il fatto che le parti avessero attribuito una parte del prezzo al manufatto, definendolo fabbricato in corso di iniziale costruzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto decisivo l'accertamento fattuale della CTR, secondo cui il manufatto era talmente incompleto da non costituire un edificio esistente, neppure allo stato grezzo o rustico: mancavano infatti elementi essenziali quali il solaio di copertura, la copertura stessa e i muri perimetrali. Pertanto, il terreno conservava la propria autonoma natura edificatoria e l'acquisto risultava funzionale alla successiva realizzazione di una nuova costruzione entro cinque anni, come richiesto dalla legge. L'agevolazione per l'imposta di registro e per le imposte ipotecarie e catastali è stata quindi mantenuta. Non è stata adottata alcuna statuizione sulle spese, poiché la società non si era costituita.

Norme richiamate

• Legge n. 388 del 2000, art. 33, comma 3

  I trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all'imposta di registro dell'1 per cento e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento.

  La norma agevola il trasferimento di immobili situati in aree pianificate e suscettibili di edificazione, purché l'acquirente realizzi l'utilizzazione edificatoria entro cinque anni. L'agevolazione non è limitata ai terreni completamente privi di manufatti, ma può applicarsi anche quando esista una struttura edilizia così iniziale e incompleta da non integrare giuridicamente un edificio esistente.

• Art. 2645-bis, comma 6, codice civile

  La disposizione è stata utilizzata come parametro per stabilire se il manufatto potesse essere considerato un edificio esistente, anche allo stato grezzo o rustico. Nel caso concreto, l'assenza di copertura, solaio e muri perimetrali ha escluso tale qualificazione.

• Art. 360, comma 1, n. 3, codice di procedura civile

  La disposizione individua il vizio di violazione o falsa applicazione di norme di diritto dedotto dall'Agenzia delle Entrate. La censura è stata ritenuta infondata, anche perché contestava in sostanza un accertamento di fatto non adeguatamente censurabile in sede di legittimità.

Massime di principio

• Per applicare l'agevolazione non è determinante soltanto la descrizione contenuta nell'atto di compravendita o l'imputazione di una parte del prezzo a un manufatto: occorre verificare la concreta consistenza e autonomia edilizia della struttura.
• La presenza di un manufatto non esclude automaticamente il beneficio fiscale. Se la costruzione è in una fase iniziale, priva degli elementi minimi per essere qualificata come edificio esistente o rustico, il bene può continuare a essere considerato funzionalmente un'area edificabile.
• L'agevolazione è coerente con la finalità di favorire una nuova trasformazione edificatoria dell'area da parte dell'acquirente, da realizzarsi entro il termine quinquennale previsto dalla legge.
• Se invece sul terreno esiste un fabbricato strutturalmente autonomo, anche allo stato grezzo, l'agevolazione può essere esclusa, salvo che vi sia una demolizione totale o talmente incisiva da eliminare l'autonoma identità economica e funzionale dell'edificio preesistente.
• In sede di cassazione, la valutazione sul grado di completamento del manufatto è normalmente un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non può essere riesaminata liberamente, se adeguatamente motivata.