Cassazione Civile, Ordinanza n. 14754/2026 del 18/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla realizzazione, sopra l'ultimo piano di un edificio condominiale, di una nuova costruzione con copertura sull'area che in origine era un lastrico solare. La proprietaria dell'appartamento sottostante ha chiesto l'indennità di sopraelevazione ex art. 1127 c.c., sostenendo che l'opera fosse stata eseguita dal proprietario successivo e quindi che, al momento della sopraelevazione, ella fosse già condomina e titolare del diritto all'indennità. Il convenuto ha resistito affermando che la struttura essenziale della sopraelevazione era stata realizzata dal suo dante causa anni prima dell'acquisto, e che i lavori successivi riguardavano solo il completamento interno senza incremento di volumetria. In appello il soccombente di primo grado ha contestato anche la prova documentale utilizzata e il mancato esame della concessione in sanatoria del 2006. In cassazione sono stati proposti tre motivi: violazione dell'art. 1127 c.c. per avere individuato il momento genetico del diritto nell'ultimazione della parte strutturale dell'opera; nullità per l'asserita utilizzazione di documenti tardivamente prodotti; omesso esame di un fatto decisivo, cioè la concessione in sanatoria rilasciata nel 2006.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti e tre i motivi. Ha confermato che, ai fini dell'indennità di sopraelevazione, rileva il momento in cui la nuova fabbrica sia sostanzialmente realizzata nella sua struttura esterna, con copertura e aumento di volumetria o superficie, perché da quel momento si produce la compressione del diritto dei condomini sull'area sovrastante. Poiché la sopraelevazione era stata accertata come realizzata negli anni 1994-1995 dal precedente proprietario, la ricorrente, che era divenuta condomina solo nel 1997, non era legittimata a pretendere l'indennità. Il secondo motivo è stato respinto perché la censura sulla tardività dei documenti non era stata specificamente riproposta in appello ed era comunque generica. Il terzo motivo è stato respinto perché la concessione in sanatoria del 2006 era stata esaminata dalla corte territoriale ed era irrilevante rispetto al momento di realizzazione della sopraelevazione. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna alle spese e applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1127 c.c.

  indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota spettante

  Il diritto all'indennità di sopraelevazione sorge quando la nuova costruzione sopra l'ultimo piano sia sostanzialmente realizzata, cioè con l'ampliamento in altezza e l'incremento di volumetria o superficie; conta la struttura esterna e non l'ultimazione delle opere interne né la sanatoria urbanistica.

• art. 360 c.p.c.

  I motivi sono stati scrutinati rispettivamente come violazione di legge, nullità della sentenza o del procedimento e omesso esame di un fatto decisivo.

• art. 183 c.p.c.

  La censura sulla tardività dei documenti è stata ritenuta non specificamente riproposta in appello e comunque priva di adeguata individuazione dei documenti asseritamente tardivi.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È stato disposto il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in conseguenza del rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Ai fini dell'indennità di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. rileva il momento in cui l'opera sopraelevata è sostanzialmente completata nella sua struttura esterna e determina un'effettiva compressione del diritto dei condomini sull'area sovrastante; non è decisivo il completamento delle sole finiture interne.
• La legittimazione a chiedere l'indennità spetta ai condomini che rivestono tale qualità al momento in cui la sopraelevazione viene ultimata nella sua consistenza strutturale rilevante.
• La successiva regolarizzazione urbanistica o il rilascio di una concessione in sanatoria non incidono, di per sé, sul momento genetico del diritto all'indennità, se l'opera era già stata realizzata in precedenza.
• Nel giudizio di cassazione la censura relativa all'utilizzo di documenti asseritamente tardivi richiede specifica individuazione dei documenti e puntuale riproposizione della questione nei gradi di merito, altrimenti il motivo è inammissibile o comunque infondato per difetto di specificità.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non sussiste quando il fatto risulta comunque esaminato dal giudice di merito, ancorché valutato in modo non conforme alla tesi della parte ricorrente.

Come è indicizzato