Cassazione Civile, Ordinanza n. 28529/2022 del 30/09/2022

Esito

La controversia

Il conduttore aveva convenuto in giudizio la società proprietaria dell'immobile lamentando che la vendita dell'appartamento a un terzo fosse avvenuta in violazione del suo asserito diritto di prelazione. Sosteneva che, quale successore nel contratto di locazione, aveva tempestivamente manifestato la volontà di esercitare la prelazione, contestando però il prezzo indicato nella denuntiatio perché ritenuto non conforme ai criteri di determinazione previsti da un accordo nazionale del 23 febbraio 2001. Chiedeva quindi l'accertamento della violazione della prelazione e il risarcimento dei danni. In cassazione articolava due motivi: con il primo denunciava nullità della sentenza e del procedimento per omessa motivazione e violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, assumendo che la Corte d'appello non avesse valutato l'incongruità del prezzo rispetto ai parametri dell'accordo; con il secondo denunciava violazione di norme sostanziali e processuali, sostenendo che il danno da perdita della chance di acquistare l'immobile a prezzo congruo fosse in re ipsa o comunque presuntivamente provato, e che potesse essere liquidato anche equitativamente.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha rilevato, quanto al primo motivo, che esso non coglieva la ratio decidendi della sentenza impugnata, poiché la Corte d'appello aveva rigettato la domanda non per una questione di congruità del prezzo, ma perché aveva escluso l'applicabilità della prelazione speciale: non risultava provato che la società venditrice fosse, al momento della vendita, una società privatizzata o controllata da società privatizzata, e quindi un soggetto obbligato a riconoscere quella prelazione; inoltre la disciplina richiamata risultava comunque abrogata prima della vendita. Quanto al secondo motivo, la Corte ha ritenuto che la censura investisse un argomento svolto ad abundantiam dalla Corte territoriale e, comunque, ha ribadito che il danno da lesione della prelazione non è in re ipsa, dovendo essere allegato e provato nelle sue conseguenze concrete; di conseguenza non poteva essere riconosciuto automaticamente né liquidato equitativamente in assenza dei presupposti di legge. La ricorrente è stata condannata alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È richiamato come parametro del primo motivo di ricorso per dedurre nullità della sentenza e del procedimento, ma la censura è stata dichiarata inammissibile perché non colpiva la ratio decidendi.

• art. 111 Cost.

  È evocato dal ricorrente insieme ad altre norme processuali per lamentare la motivazione della sentenza impugnata, ma senza incidere sulla ratio della decisione.

• art. 112 c.p.c.

  È richiamato per sostenere l'asserita mancanza di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte osserva che la decisione di merito non si era pronunciata sul prezzo ma sull'inapplicabilità della prelazione speciale.

• art. 132 c.p.c.

  È richiamato nel primo motivo come norma violata per asserita motivazione apparente o mancante.

• art. 116 c.p.c.

  È richiamato nel secondo motivo in relazione alla valutazione delle prove e delle presunzioni.

• art. 1218 c.c.

  È richiamato nel secondo motivo a sostegno della domanda risarcitoria per inadempimento della pretesa prelazione.

• art. 1223 c.c.

  È richiamato nel secondo motivo in tema di danno risarcibile e nesso tra inadempimento e conseguenze dannose.

• art. 1226 c.c.

  La Corte esclude il ricorso alla liquidazione equitativa in assenza dei presupposti che la legittimano.

• art. 2697 c.c.

  È richiamato nel secondo motivo sul riparto dell'onere probatorio; la Corte ribadisce che il danno deve essere allegato e provato da chi lo invoca.

• art. 2729 c.c.

  È richiamato nel secondo motivo per sostenere una prova presuntiva del danno e della possibilità di acquisto, ma la censura è ritenuta inammissibile e comunque infondata.

• art. 2909 c.c.

  È richiamato nel secondo motivo, senza che dal testo emerga un'applicazione specifica autonoma nella decisione.

• art. 380-bis c.p.c.

  È la norma processuale che ha consentito la trattazione camerale sulla base della proposta del relatore.

• d.lgs. n. 104/1996

  È richiamato dalla Corte d'appello, come riferito nell'ordinanza, quale disciplina della dismissione del patrimonio degli enti pubblici che il ricorrente pretendeva applicabile.

• art. 3, comma 109, lett. c), l. 662/1996

  La Corte rileva che la previsione che estendeva le garanzie di prelazione e rinnovo contrattuale alle dismissioni immobiliari di società privatizzate o controllate era stata abrogata.

• art. 43 l. 388/2000

  È indicato come norma abrogatrice della disposizione richiamata dal ricorrente, con la conseguenza dell'inapplicabilità della prelazione speciale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È richiamato per porre a carico del ricorrente l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• È inammissibile in cassazione il motivo che non si confronti con la ratio decidendi effettiva della sentenza impugnata e si limiti a criticare profili non decisivi della motivazione.
• Una censura di omessa pronuncia o motivazione apparente non è fondata se la decisione di merito ha comunque risolto la controversia su una diversa e autonoma ragione impeditiva della domanda.
• Il danno da lesione di un diritto di prelazione non è presunto in re ipsa: il danneggiato deve allegare e provare l'esistenza delle conseguenze pregiudizievoli concretamente subite.
• La liquidazione equitativa del danno è ammissibile solo quando sia provata l'esistenza del pregiudizio e non sia possibile dimostrarne con precisione il quantum, non già in sostituzione dell'onere di prova sull'an debeatur.
• La prova presuntiva non può essere invocata in modo astratto per colmare la mancanza di allegazione e prova dei presupposti fattuali del danno o della stessa titolarità del diritto fatto valere.

Come è indicizzato