Sentenza del 30/06/2022 n. 5077 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

Impugnazione degli avvisi di accertamento IMU nn. 2419, 2420, 2422 e 2423 relativi agli anni 2014-2017 per un terreno, con doglianze di: 1) nullità degli atti per carenza/inesistenza della motivazione; 2) nullità per inesistenza del contraddittorio; 3) errata eccessiva valutazione del terreno. In fatto, il PUC prevedeva l'acquisizione gratuita del terreno da parte del Comune con riconoscimento ai proprietari di diritti edificatori da spendere in altro comparto (Fangarielli); il Comune ha quantificato il valore del terreno in € 94,92/mq tramite perizia tecnica comunale.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l'appello del Comune e confermato la sentenza di primo grado che annullava gli avvisi di accertamento. Il Collegio ha integrato la motivazione chiarendo: a) gli avvisi contenevano gli elementi essenziali (dati catastali, valore, riferimenti agli atti deliberativi) per adempiere l'obbligo motivazionale, dunque quel motivo di censura del Comune non regge; b) sul punto decisivo del merito il terreno è stato inserito dal PUC in un programma che attribuisce ai proprietari diritti edificatori di natura compensativa (non perequativa): tali diritti non ineriscano al terreno, sono giuridicamente ed economicamente autonomi e trasferibili separatamente, per cui il presupposto reale dell'IMU (l'area fabbricabile intesa come qualità intrinseca del suolo) viene meno. Sulla base dei principi affermati dalle Sezioni Unite (giurisprudenza di riferimento), il terreno non è soggetto a IMU; l'appello è quindi infondato. Spese compensate.

Norme richiamate

• Cass. n. 6796/2020

  In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI) l'obbligo di motivazione dell'accertamento deve ritenersi adempiuto tutte le volte in cui il contribuente sia stato posto in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, a contestare efficacemente l'"an" ed il "quantum" dell'imposta...

  Attribuisce rilievo alla sufficienza motivazionale dell'avviso di accertamento quando esso consenta al contribuente di conoscere gli elementi essenziali dell'imposizione per poterla contestare.

• Sezioni Unite, sentenza n. 23902/2020

  Un'area, prima edificabile e poi assoggettata ad un vincolo di inedificabilità assoluta, non è da considerare edificabile ai fini ICI ove inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo, dal momento che quest'ultimo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso

  Stabilisce che i diritti edificatori compensativi non costituiscono qualità reale del suolo e quindi non fanno sorgere il presupposto impositivo dell'ICI/IMU sull'area da cui originano.

• D.Lgs. 23/2011 (riferimento alla nozione IMU) e richiamo alla matrice ICI (D.Lgs. 504/1992, artt.1-3)

  Richiama la nozione di 'area fabbricabile' basata sulla potenzialità edificatoria e sulla relazione di realtà con l'immobile; il presupposto impositivo è fondato su una qualità reale inerente al suolo.

• Reg. Regione Campania, Regolamento 4 agosto 2011, n.5, art.12

  Normativa regionale richiamata per distinguere funzioni e natura dei diritti edificatori (perequativi vs compensativi) nell'ambito del PUC.

• Cass. n. 30052/2018

  Principio secondo cui le deliberazioni comunali generali non devono essere allegate all'avviso se sono atti noti o pubblici; l'avviso può richiamare atti deliberativi per relationem.

• Giurisprudenza di legittimità richiamata (Cass. n. 26431/2017, n.21571/2004, n.1209/2000, n.14385/2010, n.2555/2019, n.12658/2016)

  Ulteriori precedenti che delineano i requisiti della motivazione dell'accertamento e la funzione 'provocatoria' dell'avviso, nonché parametri procedurali di contestazione tributaria.

Massime di principio

• Distinguere sempre se i diritti edificatori previsti dal piano urbanistico sono perequativi (attribuiti direttamente al fondo e quindi suscettibili di concorrere al presupposto IMU) o compensativi (autonomi rispetto al fondo e, per le Sezioni Unite, escludenti la tassazione IMU sull'area da cui originano).
• Verificare il contenuto del PUC e la natura del vincolo: vincolo di inedificabilità con attribuzione di diritti compensativi tende a escludere la qualità edificabile del suolo ai fini IMU.
• Sul piano procedurale, un avviso di accertamento è formalmente motivato se contiene gli elementi essenziali (identificazione catastale, base di calcolo, valore e richiamo agli atti generali adottati) che consentono al contribuente di conoscere e contestare l'an e il quantum.
• La qualificazione giuridica dei diritti edificatori (perequativi vs compensativi) è valutazione di merito che il giudice può svolgere d'ufficio sulla base del PUC e della normativa; la scelta condiziona la tassabilità del terreno.
• Se la questione è giuridicamente complessa e la giurisprudenza non è univoca, è ragionevole aspettarsi pronunce favorevoli al contribuente; il rischio di spese può essere compensato dal giudice.
• In caso di contestazione del valore usato dall'Ente, la questione può essere superflua se si accerta che il presupposto impositivo è comunque assente (es. diritti compensativi); in alternativa è necessario valutare la spendibilità e la reale commerciabilità del diritto attribuito.