Cassazione Civile, Sentenza n. 23604/2023 del 02/08/2023

Esito

La controversia

Le ricorrenti (ex costruttrici/venditrici) hanno impugnato la sentenza della Corte d'appello che: 1) aveva riconosciuto ai condomini il diritto reale di uso su un'area di risulta destinata a parcheggio di mq 386,90; 2) aveva accertato l'inadempimento della società venditrice per mancata consegna del certificato di abitabilità/ agibilità agli acquirenti; 3) aveva riformato la pronuncia di primo grado che aveva riconosciuto alla venditrice un canone di utilizzo dell'area. In Cassazione le ricorrenti hanno articolato sei motivi: a) illegittimità del rigetto della loro domanda riconvenzionale sul canone (contestando la conversione del diritto all'integrazione del prezzo in canone mensile); b) violazione dell'art. 4 DPR 425/1994 e omissione di valutazione positiva della CTU circa il silenzio-assenso all'abitabilità; c) illegittimità della condanna alla delimitazione e al rilascio dell'area per essere, a loro avviso, domanda tardiva; d) illegittimità dell'ordine di chiusura/recinzione (assenza di obbligo specifico); e) violazione del principio di reformatio in peius / pronuncia favorevole già in primo grado; f) omessa pronuncia su domanda avanzata nei confronti di un terzo (avv. Bruno).

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto la maggior parte dei motivi (1°, 2°, 5° e 6°) e ha accolto parzialmente il terzo motivo. In sintesi: - Confermato in gran parte l'accertamento della Corte d'appello che i condomini hanno diritto di uso sull'area di parcheggio (mq 386,90) e che la venditrice è inadempiente per non avere consegnato il certificato di abitabilità/ agibilità; - Confermato che, se manca il certificato ma sussistono i requisiti sostanziali per l'agibilità, la risoluzione del contratto non è automatica e il risarcimento richiede prova del danno; - Rigettata l'aspettativa delle ricorrenti di convertire il loro diritto all'integrazione del prezzo in un canone perpetuo mensile; - Ritenuta fondata, nei limiti indicati, la censura sulla tempestività della domanda di chiusura/ rilascio: la Corte ha ritenuto che la sentenza d'appello aveva accolto richieste specificative legate all'originaria domanda (delimitazione/ rilascio) ma che la pronuncia che imponeva la chiusura con idoneo cancello come misura nuova era inammissibile perché non proposta correttamente in primo grado. Per l'effetto la sentenza impugnata è stata cassata relativamente a quel profilo e la Cassazione ha deciso la causa nel merito nei limiti consentiti (art. 384 c.p.c.), confermando gli altri aspetti favorevoli ai resistenti e fissando i principi di diritto esposti.

Norme richiamate

• Codice civile (art. 1374)

  riferito all'autonomia contrattuale; citato in relazione alla disciplina del riequilibrio del sinallagma e alla possibilità di integrazione del prezzo

• Codice civile (art. 1419)

  richiamato nell'ambito delle valutazioni sulla nullità e sulle clausole contrarie ai diritti reali d'uso

• Legge 17 agosto 1942 n. 1150 (art. 41-sexies)

  stabilisce che agli acquirenti di nuove costruzioni spetta il diritto d'uso dei parcheggi (in relazione alla volumetria); l'origine dell'obbligo dell'alienante a garantire l'area e il diritto all'integrazione del prezzo

• D.P.R. 6 giugno 1994 n. 425 (art. 4)

  disciplinava il rilascio del certificato di abitabilità e il meccanismo del silenzio-assenso; la Corte ha richiamato come parametro temporaneo e sostanziale per valutare se l'inadempimento fosse formale o sostanziale

• D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (artt. 24-26, T.U. edilizia)

  normativa successiva che ha sostituito l'abitabilità con l'agibilità e disciplinato la segnalazione certificata e lo sportello unico; utile per valutare l'evoluzione della disciplina amministrativa

• Codice civile (art. 1477)

  onere del venditore di consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta, incluso il certificato di agibilità come obbligo di consegna documentale

• Codice civile (art. 1453 e art. 1455)

  richiamati in relazione alla risoluzione del contratto per inadempimento; la Corte distingue quando la mancanza di agibilità può legittimare la risoluzione (aliud pro alio) o no

• Normativa/giurisprudenza sul silenzio-assenso e agibilità

  la giurisprudenza richiede prova della sussistenza o meno dei requisiti sostanziali: il silenzio-assenso può rilevare ma non sostituisce la consegna del certificato agli acquirenti quando il titolo è stato espressamente garantito

Massime di principio

• Mancata consegna del certificato di agibilità: se mancano solo gli atti formali ma esistono i requisiti sostanziali, la risoluzione del contratto non è automatica; l'acquirente può chiedere adempimento o risarcimento ma deve provare il danno.
• Se la carenza di agibilità è sostanziale e insanabile (violazioni urbanistico/igienico-sanitarie gravi), l'immobile può costituire aliud pro alio e giustificare la risoluzione della compravendita.
• Il diritto degli acquirenti ai parcheggi ex art. 41-sexies può dare luogo all'obbligo per il costruttore di garantire l'uso dell'area; il diritto all'integrazione del prezzo non è automaticamente convertibile in un canone perpetuo senza determinazione di durata.
• Domande nuove o misure nuove introdotte in sede di appello (che modificano la causa petendi originaria) possono essere inammissibili; specificazioni dell'originaria domanda sono invece ammissibili.
• La prova del danno da mancanza di certificazione è essenziale per ottenere il risarcimento; la semplice diminuzione astratta di 'commerciabilità' senza prova non basta.
• Il giudice può disporre CTU o chiedere chiarimenti all'amministrazione pubblica per accertare la sussistenza dei requisiti per l'agibilità; il silenzio dell'amministrazione non esclude la necessità di accertamenti tecnici quando la questione è controversa.