Sentenza del 07/10/2016 n. 20175 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Le ricorrenti hanno impugnato l'accertamento relativo al maggior valore attribuito alla compravendita di un immobile adibito a teatro. Sostenevano che l'Ufficio non avesse considerato che il mutuo bancario era stato concesso non soltanto per finanziare l'acquisto, ma anche per sostenere i rilevanti costi di ristrutturazione. In Cassazione hanno inoltre lamentato la mancata allegazione della stima dell'Agenzia del Territorio, l'insufficiente valutazione delle spese di riattazione, l'errata applicazione del principio del "valore normale" e l'utilizzo dei criteri O.M.I. per immobili non residenziali.

La decisione

La Corte di Cassazione ha riunito i due ricorsi perché riferiti allo stesso atto impositivo e fondati su censure identiche, quindi li ha rigettati entrambi. Ha rilevato che l'accertamento non si fondava su una stima dell'Agenzia del Territorio o sui criteri O.M.I., bensì sulla perizia predisposta dalla banca ai fini della concessione del mutuo. Tale perizia costituiva un elemento presuntivo idoneo a evidenziare l'inadeguatezza del valore dichiarato, soprattutto perché il finanziamento era superiore al doppio del valore dichiarato. Le contestazioni sulla congruità delle spese e sulla motivazione riguardavano valutazioni di merito non adeguatamente contrastate. Le ricorrenti sono state condannate al pagamento delle spese, liquidate in 5.000 euro per ciascuna.

Norme richiamate

• Legge n. 212 del 2000, articolo 7

  La contestazione relativa alla mancata allegazione della stima è stata dichiarata inammissibile perché rivolta direttamente contro l'atto impositivo e non contro la sentenza impugnata, oltre a non essere stata adeguatamente documentata quanto alla sua tempestiva deduzione nei precedenti gradi.

• Decreto-legge n. 223 del 2006

  Principio del "valore normale"

  La Corte ha escluso che la sentenza impugnata avesse utilizzato il valore normale come criterio autonomo di valutazione. Il riferimento decisivo era invece la perizia bancaria predisposta per la concessione del mutuo.

• Principio di autosufficienza del ricorso per cassazione

  Chi ricorre deve indicare e documentare specificamente gli elementi probatori presenti negli atti che sarebbero stati trascurati dal giudice di merito; una critica generica non è sufficiente.

• Principi in materia di prova presuntiva

  Precisione, gravità e concordanza delle presunzioni

  La perizia bancaria e la sproporzione tra il finanziamento concesso e il valore dichiarato possono costituire elementi presuntivi idonei a sostenere un accertamento di maggior valore, se valutati in modo logico e coerente dal giudice.

Massime di principio

• Una perizia bancaria predisposta per concedere un mutuo può essere utilizzata dall'Amministrazione e dal giudice come importante elemento presuntivo per contestare il valore dichiarato in una compravendita immobiliare.
• La circostanza che il mutuo finanzi anche lavori di ristrutturazione non esclude automaticamente che la perizia bancaria rifletta un valore dell'immobile superiore a quello dichiarato; occorre dimostrare concretamente quale parte del finanziamento sia riferibile ai lavori e quale all'acquisto.
• In Cassazione non è sufficiente contestare genericamente l'accertamento o la valutazione delle prove: le censure devono rivolgersi alla motivazione della sentenza impugnata, indicare le norme violate e rispettare il principio di autosufficienza.
• Se il giudice di merito ha motivato logicamente la sproporzione tra prezzo dichiarato, valore periziato e finanziamento concesso, la valutazione di congruità non è normalmente riesaminabile in Cassazione.
• Quando la decisione si fonda su una specifica perizia bancaria, non è utile contestare l'applicazione di criteri diversi, come il valore normale o gli indici O.M.I., se tali criteri non sono stati effettivamente utilizzati dal giudice.