Risoluzione n. 63 del 25/02/2008

Obbligo di registrazione per i mediatori immobiliari ex art. 10, comma 1, lett. d-bis, TUR

La risoluzione affronta l’ambito applicativo dell’obbligo di registrazione posto a carico degli agenti di affari in mediazione immobiliare. Il punto centrale è stabilire quali atti, formati nell’ambito dell’attività del mediatore, siano soggetti alla registrazione prevista dall’art. 10, comma 1, lett. d-bis), del DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR).

Quesito posto dall’istante

La società istante, operante nella mediazione immobiliare, descrive una prassi articolata in tre fasi:

• conferimento dell’"incarico di vendita";
• formulazione della proposta di acquisto;
• accettazione della proposta e successiva stipula del contratto preliminare.

L’istante chiede per quali tra questi atti sorga l’obbligo di registrazione in capo al mediatore ai sensi della norma richiamata.

Tesi della società istante

La società ritiene che l’obbligo di registrazione riguardi solo i contratti preliminari, in quanto scritture private non autenticate di natura negoziale. Considera invece facoltativa la registrazione:

• dell’incarico di vendita, ritenuto atto non negoziale;
• della proposta di acquisto, ritenuta atto prenegoziale e non idoneo a produrre di per sé effetti negoziali completi.

Secondo l’istante, la proposta potrebbe al più dar luogo a responsabilità precontrattuale in caso di inadempimento, ma non integrerebbe un negozio soggetto all’obbligo di registrazione solidale.

Valutazione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia richiama l’art. 10, comma 1, lett. d-bis), TUR, secondo cui gli agenti di affari in mediazione devono registrare le "scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari".

Viene precisato che:

• l’attività del mediatore immobiliare è finalizzata a mettere in contatto le parti per la conclusione dell’affare;
• tale attività conduce, in genere, alla stipula di contratti preliminari, per i quali sussiste l’obbligo di registrazione a carico del mediatore.

Esclusione dell’incarico di vendita dall’obbligo di registrazione

Secondo l’Agenzia, il conferimento dell’incarico di vendita:

• può anche avere natura negoziale;
• ma non rientra nell’ambito dell’art. 10, comma 1, lett. d-bis), TUR;
• perché è un atto prodromico e non una scrittura stipulata a seguito dell’attività di mediazione.

La questione degli adempimenti fiscali relativi all’incarico di vendita viene espressamente esclusa dall’oggetto dell’interpello.

Proposta di acquisto: natura prenegoziale

L’Agenzia condivide la tesi dell’istante secondo cui la proposta di acquisto non ha natura negoziale, poiché:

• è una dichiarazione unilaterale di volontà;
• precede la formazione del contratto;
• può al più generare responsabilità precontrattuale in assenza di accettazione.

Essendo un atto prenegoziale, la proposta non ricade nell’obbligo di registrazione e nel correlato pagamento dell’imposta di registro posto in capo ai mediatori immobiliari dall’art. 10, comma 1, lett. d-bis), TUR.

Accettazione della proposta e conclusione del contratto

L’Agenzia osserva che anche l’accettazione, isolatamente considerata, è una dichiarazione unilaterale prenegoziale. Il contratto si perfeziona solo con la conoscenza dell’accettazione da parte del proponente, ai sensi dell’art. 1326 c.c.

Nel caso esaminato:

• la proposta di acquisto prevedeva un’irrevocabilità per 15 giorni;
• se entro tale termine vi è accettazione conosciuta dal proponente, si forma l’accordo contrattuale;
• se manca l’accettazione o questa diverge dalla proposta, la proposta resta inefficace.

Momento in cui sorge l’obbligo di registrazione

La risoluzione chiarisce che l’obbligo di registrazione e di pagamento della relativa imposta in capo al mediatore sorge:

• al momento dell’accettazione della proposta di acquisto;
• indipendentemente dalla successiva stipula di un contratto preliminare.

Ciò vale anche quando negli schemi contrattuali si preveda che l’accettazione sia sufficiente a determinare, a ogni effetto di legge, la conclusione di un contratto preliminare, anche se le parti intendano poi riprodurne i contenuti essenziali in una scrittura successiva.

Orientamento giurisprudenziale richiamato

L’Agenzia richiama un orientamento della Corte di Cassazione secondo cui l’affare deve ritenersi concluso anche quando una proposta di acquisto, accettata dalla controparte, preveda solo in un momento successivo la stipula del preliminare. In tale ipotesi, la futura scrittura avrebbe funzione meramente riproduttiva di un accordo già perfezionato.

Sono citate, in particolare:

• Cass. civ., Sez. II, 25 ottobre 2005, n. 20653;
• Cass. civ., Sez. III, 14 luglio 2004, n. 13067.

Conclusione

Per gli affari conclusi nell’ambito dell’attività di mediazione immobiliare, l’obbligo di richiedere la registrazione ex art. 10, comma 1, lett. d-bis), TUR sorge:

• per i contratti preliminari conclusi dalle parti convenute per la stipula nel medesimo tempo e luogo;
• per i contratti conclusi tramite proposta di acquisto e successiva accettazione.

Restano invece fuori dall’obbligo di registrazione, nel caso esaminato, l’incarico di vendita e la proposta di acquisto in quanto atti non riconducibili, da soli, alla natura negoziale richiesta dalla norma.