Sentenza del 19/10/2017 n. 892 - Comm. Trib. Reg. per l'Abruzzo

Esito

La controversia

Il contribuente contestava la quantificazione della plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno soggetto a vincolo idrogeologico. Sosteneva che il valore venale dovesse essere determinato applicando la riduzione del 30% prevista dal Comune al valore unitario stimato dall'ente locale, pari a 113,38 euro al metro quadrato, ottenendo così un valore complessivo di circa 95.244 euro, inferiore o sostanzialmente coincidente con il valore dichiarato nell'atto di vendita, pari a 96.000 euro. Contestava inoltre che l'Ufficio potesse fondare automaticamente il valore della plusvalenza sul valore dichiarato o accertato ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, nonché sulle scelte fiscali effettuate dall'acquirente o da altri comproprietari.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto l'appello del contribuente e ha riformato integralmente la sentenza di primo grado, annullando l'avviso di accertamento. Ha stabilito che il valore finale del cespite, ai fini della plusvalenza IRPEF, non può essere presunto esclusivamente sulla base del valore utilizzato per l'imposta di registro. Ha ritenuto utilizzabile la stima del Comune di Fiumicino, confermata per l'anno 2011, applicando la riduzione del 30% prevista per i terreni soggetti a vincolo idrogeologico. Le spese di giudizio sono state compensate tra le parti.

Norme richiamate

• Art. 5, comma 111, D.Lgs. 147/2015

  Nessuna citazione testuale riportata nella sentenza.

  La norma impedisce di assumere automaticamente, ai fini della determinazione della plusvalenza IRPEF, il valore definito o accertato ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Il valore rilevante deve essere determinato in relazione alla reale consistenza economica del cespite.

• Deliberazione della Giunta Comunale di Fiumicino n. 102 del 4 luglio 2012

  Valore venale di mercato pari a 113,38 euro al metro quadrato, con abbattimento del 30% per i terreni soggetti a vincolo idrogeologico.

  La stima comunale può costituire un elemento probatorio attendibile per determinare il valore venale del terreno anche se originariamente predisposta ai fini di un'imposta locale, purché riferita alla stessa annualità e coerente con le caratteristiche urbanistiche e vincolistiche del bene.

Massime di principio

• Nella determinazione della plusvalenza IRPEF immobiliare, il valore del bene non può essere ricavato automaticamente dal valore dichiarato o accertato ai fini dell'imposta di registro: occorre considerare il valore venale effettivo del cespite.
• Le valutazioni fiscali riferite ad altre imposte possono costituire elementi probatori, ma non vincolano necessariamente la determinazione della plusvalenza IRPEF.
• Una stima del Comune può essere utilizzata come parametro attendibile per il valore di mercato, soprattutto quando proviene da organi tecnici competenti, riguarda la stessa annualità e tiene conto dei vincoli urbanistici o idrogeologici.
• La presenza di un vincolo che incide sulla commerciabilità o sull'utilizzabilità del terreno deve essere considerata nella quantificazione del valore venale, applicando eventualmente le riduzioni previste dagli atti comunali.
• Il valore utilizzato da un altro contribuente, come l'acquirente o un comproprietario, non determina automaticamente il valore imponibile del venditore ai fini IRPEF.
• In caso di contestazione, l'Amministrazione finanziaria deve fornire una motivazione e una base estimativa adeguata; il contribuente può contrastare l'accertamento dimostrando il valore reale del bene mediante documentazione urbanistica, deliberazioni comunali e stime tecniche.