Sentenza del 19/10/2017 n. 193 - Comm. Trib. Reg. Friuli Venezia Giulia

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva recuperato a tassazione separata una plusvalenza IRPEF di euro 19.008,00, oltre sanzioni e interessi, ritenendo che la vendita nel 2007 di un fabbricato ricevuto per successione costituisse, nella sostanza, una cessione di area edificabile. L'Ufficio fondava la propria tesi sull'esistenza di una concessione edilizia per la realizzazione di un edificio plurifamiliare e di un'autorimessa interrata, nonché sull'incremento del valore del bene da euro 12.000,00 a euro 200.000,00. Il contribuente sosteneva invece che l'oggetto della vendita fosse un fabbricato esistente, censito al catasto urbano, e che la concessione edilizia consentisse soltanto un ampliamento della volumetria, senza trasformare il bene in terreno edificabile. Contestava quindi l'applicazione dell'art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR e, in subordine, chiedeva l'esclusione di sanzioni e interessi.

La decisione

La Commissione ha rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate e confermato la sentenza di primo grado favorevole al contribuente. Ha ritenuto che il bene fosse un fabbricato esistente e catastalmente classificato come tale e che la possibilità di modificarne o ampliarne la volumetria non lo trasformasse in un terreno edificabile ai fini dell'art. 67 del TUIR. La norma riguarda infatti i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, non la vendita di un fabbricato già edificato, anche se oggetto di interventi edilizi potenziali. L'accertamento è stato pertanto annullato; l'Ufficio è stato condannato al pagamento delle spese del grado, liquidate in euro 5.325,00 oltre spese generali, IVA e Cassa Forense.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lettera b), D.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La disposizione è stata interpretata restrittivamente: la plusvalenza è tassabile quando riguarda la cessione di un terreno edificabile, ma non quando l'oggetto del trasferimento è un fabbricato già esistente, anche se una concessione edilizia consente modifiche, ampliamenti o interventi di demolizione parziale.

• Art. 10, Legge n. 212/2000 (Statuto dei diritti del contribuente)

  È stato richiamato dal contribuente in via subordinata per chiedere l'esclusione di sanzioni e interessi, in ragione dell'incertezza interpretativa della normativa.

• Cassazione civile, sentenza n. 7853 del 20 aprile 2016

  La Commissione ha richiamato l'orientamento della Suprema Corte secondo cui la cessione di un fabbricato non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile, ai fini della tassazione della plusvalenza, sulla sola base della possibilità di interventi edilizi o della futura trasformazione dell'immobile.

Massime di principio

• Per qualificare fiscalmente una cessione occorre guardare principalmente alla natura effettiva del bene trasferito al momento della vendita, non soltanto alle potenzialità edificatorie future.
• La vendita di un fabbricato esistente e catastalmente censito come tale non diventa automaticamente una vendita di terreno edificabile perché esiste una concessione edilizia per ampliarlo, ristrutturarlo o modificarlo.
• La tassazione della plusvalenza prevista dall'art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR presuppone la cessione di un terreno edificabile secondo gli strumenti urbanistici, non la mera possibilità di trasformare un fabbricato già costruito.
• La qualificazione contrattuale e catastale del bene costituisce un elemento rilevante, ma deve essere valutata insieme al contenuto concreto della concessione edilizia e alle opere effettivamente consentite.
• Una riqualificazione fiscale da fabbricato ad area edificabile richiede elementi concreti e giuridicamente idonei a dimostrare che l'oggetto sostanziale della vendita fosse il terreno, non una semplice valutazione dell'Ufficio basata sull'aumento di valore o sull'intento edificatorio dell'acquirente.