Risoluzione n. 117 del 29/04/2009

Trattamento fiscale degli interessi passivi su mutuo per acquisto di immobile composto da più unità

La risoluzione affronta il trattamento IRPEF degli interessi passivi corrisposti in dipendenza di un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto di un immobile composto da più unità catastali, alcune delle quali adibite ad abitazione principale e pertinenza, mentre un’altra è in corso di ristrutturazione. L’oggetto della questione è la corretta individuazione della quota di interessi detraibili ai sensi dell’art. 15, comma 1, lett. b), del DPR 22 dicembre 1986, n. 917.

Fatti esposti dall’istante

L’istante riferisce di aver acquistato, in comunione con il marito, un fabbricato composto da tre unità immobiliari:

• A/2, adibita ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto;
• A/3, attualmente in ristrutturazione per essere accorpata all’abitazione principale;
• C/6, pertinenza dell’abitazione principale.

L’atto di compravendita riporta un prezzo unitario riferito all’intero immobile, così come il mutuo stipulato per l’acquisto, anch’esso riferito all’intero fabbricato e non suddiviso per singole unità catastali. La contribuente chiede se possa detrarre gli interessi passivi solo per la parte riferibile all’abitazione principale e alla pertinenza.

Soluzione prospettata dall’istante

L’istante ritiene di poter fruire della detrazione per gli interessi passivi riferibili alla sola quota di mutuo imputabile all’acquisto dell’abitazione principale e della relativa pertinenza. Propone di determinare la quota detraibile calcolando la proporzione tra la rendita catastale dell’unità A/2 e della pertinenza C/6 rispetto al prezzo complessivo di acquisto, applicando poi tale percentuale all’importo del mutuo.

Normativa richiamata e principi applicati

L’Agenzia richiama l’art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR, che consente una detrazione d’imposta del 19% sugli interessi passivi e relativi oneri accessori pagati in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, entro il limite di 4.000 euro, importo elevato a decorrere dal 1° gennaio 2008 dall’art. 1, comma 202, della legge n. 244 del 2007.

La norma prevede inoltre che:

• l’acquisto dell’unità immobiliare deve avvenire nell’anno precedente o successivo alla data di stipula del mutuo;
• se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, documentati da concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta dalla data in cui l’unità è adibita a dimora abituale e comunque entro due anni dall’acquisto;
• in caso di contitolarità del mutuo o di più mutui, il limite di 4.000 euro è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione;
• se il mutuo è intestato a entrambi i coniugi, ciascuno detrae la propria quota di interessi; se un coniuge è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.

Valutazione dell’Agenzia sul caso concreto

Secondo l’Agenzia, la detrazione spetta in relazione all’acquisto dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, comprensiva della relativa pertinenza, purché siano rispettate le condizioni previste dalla norma.

Per quanto riguarda l’unità catastale A/3, ancora in ristrutturazione, la detrazione degli interessi passivi imputabili al suo acquisto non è riconoscibile nella fase attuale. L’agevolazione potrà essere fruita anche per la quota di interessi riferibile a tale unità solo dopo il completamento dell’accorpamento all’immobile adibito ad abitazione principale, con conseguenti variazioni catastali.

Pertanto, nell’immediato, la contribuente può detrarre gli interessi passivi relativi alla sola quota di mutuo destinata all’acquisto delle unità A/2 e C/6, rispettivamente abitazione principale e pertinenza.

Criterio per individuare la quota di mutuo e di interessi detraibili

Poiché l’atto di acquisto indica un prezzo unitario per l’intero fabbricato, l’Agenzia ritiene necessario individuare preliminarmente la parte del prezzo imputabile alle sole unità agevolabili. Tale parte può essere determinata applicando al prezzo complessivo una percentuale corrispondente alla proporzione tra le rendite catastali delle singole unità che compongono il fabbricato.

La stessa percentuale deve poi essere applicata all’importo del mutuo per determinare la quota di interessi detraibili.

Limite costituito dal costo effettivo di acquisto

La risoluzione richiama anche la circolare n. 15/E del 20 aprile 2005, che ha chiarito come, se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, comprensivo delle spese notarili e degli oneri accessori, l’agevolazione va limitata a tale costo complessivo, dato dalla somma:

• del valore dell’immobile indicato nel rogito;
• degli altri oneri accessori debitamente documentati e connessi all’acquisto.

Di conseguenza, se nel caso esaminato il mutuo fosse superiore al costo effettivo di acquisto dell’immobile, comprensivo di spese notarili e altri oneri accessori, occorrerebbe applicare anche questo criterio per determinare la quota di interessi riferibile all’abitazione principale e alla pertinenza e quindi detraibile.

Prova della finalità del mutuo

L’Agenzia ribadisce, in coerenza con la circolare n. 15/E del 2005, che per applicare la detrazione del 19% è necessario che la finalità del mutuo, cioè l’acquisto dell’abitazione principale, risulti espressamente dal contratto di mutuo o da altra documentazione rilasciata dalla banca.

Con la risoluzione n. 147/E del 22 dicembre 2006 è stato chiarito che, se la banca non è in grado di attestare tale destinazione, il contribuente può ricorrere alla dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

Nel caso specifico, qualora la finalità del mutuo non sia indicata né nell’atto di acquisto, né nel contratto di mutuo, né in altra documentazione bancaria, il contribuente deve attestare ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000 che il mutuo è stato contratto per l’acquisto dell’abitazione principale.

Indicazione finale

La risoluzione conclude affermando che le Direzioni Regionali dovranno vigilare affinché le istruzioni fornite e i principi enunciati vengano osservati dagli uffici.