Cassazione Civile, Ordinanza n. 20643/2023 del 17/07/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale stipulato nel 1990 relativo a un immobile sito in Vasto Marina. La locatrice ha inviato disdetta del contratto nel dicembre 2012 e ha poi agito contro la conduttrice chiedendo la risoluzione per grave inadempimento e il pagamento dei canoni maturati dal dicembre 2012 al giugno 2016. Il Tribunale aveva dichiarato improcedibile la domanda ritenendo invalido il procedimento di mediazione perché la parte locatrice non aveva partecipato personalmente, ma solo tramite procuratore con procura notarile. La Corte d'appello ha riformato la decisione, ha ritenuto valida la mediazione con sostituzione della parte tramite difensore munito di procura sostanziale e ha dichiarato la risoluzione del contratto per mancato pagamento dei canoni dopo la disdetta, ordinando il rilascio dell'immobile. La conduttrice ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: primo, violazione degli artt. 5 e 8 d.lgs. n. 28/2010, sostenendo che la mediazione richiede la partecipazione personale non delegabile; secondo, violazione dell'art. 1591 c.c., sostenendo che, cessato il contratto per disdetta, la locatrice avrebbe dovuto agire solo per finita locazione e che il mancato pagamento delle somme dovute per l'occupazione successiva alla scadenza non integra morosità idonea a sorreggere uno sfratto per morosità.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la necessaria comparizione personale in mediazione non esclude la possibilità di farsi sostituire da un terzo, anche dal difensore, purché munito di procura sostanziale specifica che attribuisca il potere di disporre dei diritti sostanziali coinvolti; non è invece sufficiente la sola procura al difensore autenticata da questi. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo per difetto di specificità ex art. 366, n. 6, c.p.c. e, comunque, lo ha ritenuto infondato: anche in presenza di disdetta e di contestazione sulla scadenza, il locatore può agire con sfratto per morosità per i canoni non pagati dopo la scadenza sub iudice; l'eventuale pendenza del giudizio di finita locazione può comportare la sospensione del giudizio di merito, ma non esclude la proponibilità dell'azione di risoluzione. La ricorrente è stata condannata alle spese di legittimità e sono stati dichiarati i presupposti per il contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 5 d.lgs. n. 28/2010

  La condizione di procedibilità della domanda è soddisfatta se la parte compare personalmente alla mediazione oppure si fa validamente sostituire da un rappresentante munito di procura sostanziale specifica; la mera presenza del difensore con procura autenticata non basta, ma la sostituzione è in astratto ammessa.

• art. 8 d.lgs. n. 28/2010

  La comparizione personale delle parti davanti al mediatore è richiesta dalla disciplina della mediazione, ma ciò non implica l'assoluta non delegabilità dell'attività, in mancanza di espressa previsione.

• art. 1455 c.c.

  Il mancato pagamento reiterato e di importo rilevante dei canoni integra inadempimento di non scarsa importanza idoneo a giustificare la risoluzione del contratto.

• art. 1591 c.c.

  Dopo la cessazione del contratto, l'occupazione dell'immobile comporta un'obbligazione risarcitoria del conduttore verso il locatore; la pendenza di tale regime non esclude, di per sé, la proponibilità dell'azione di risoluzione se la scadenza del contratto è contestata o sub iudice.

• art. 55 legge n. 392/1978

  La morosità può essere sanata in sede giudiziale secondo la disciplina speciale; in difetto di sanatoria, la morosità resta rilevante ai fini della risoluzione.

• art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve indicare in modo specifico gli elementi fattuali e processuali rilevanti; la mancanza di tali indicazioni determina inammissibilità del motivo.

• art. 295 c.p.c.

  La pendenza di un giudizio sulla finita locazione può imporre la sospensione del giudizio di merito relativo alla morosità quando la questione della scadenza contrattuale sia pregiudiziale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nel procedimento di mediazione obbligatoria la comparizione personale della parte è richiesta dalla legge, ma la parte può farsi sostituire da un terzo, incluso il difensore, purché gli conferisca una procura sostanziale specifica che attribuisca il potere di disporre dei diritti sostanziali oggetto della controversia.
• La sola procura alle liti, ancorché autenticata dal difensore, non equivale alla procura sostanziale necessaria per validamente rappresentare la parte in mediazione.
• La morosità del conduttore dopo la disdetta o la contestazione della scadenza del contratto può legittimare l'azione di sfratto per morosità anche se pende un autonomo giudizio sulla finita locazione; l'eventuale pregiudizialità può incidere sulla prosecuzione del processo, non sulla proponibilità della domanda.
• Ai fini della risoluzione del contratto di locazione, il reiterato mancato pagamento dei canoni di importo significativo integra, di regola, un inadempimento di non scarsa importanza.
• In cassazione, il motivo che si fonda su una ricostruzione fattuale deve rispettare puntualmente l'onere di specifica indicazione degli atti e dei fatti processuali rilevanti; la carenza di tale specificità comporta inammissibilità.

Come è indicizzato