Sentenza del 26/09/2017 n. 5512 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione della base imponibile ICI per un'area qualificata come edificabile nel Piano Regolatore Generale (PRG) adottato dal Comune. Il ricorrente contestava l'applicazione del criterio fondato sul valore venale, sostenendo che l'edificabilità non fosse ancora effettiva perché il PRG non era stato approvato dalla Regione e non erano stati adottati strumenti urbanistici attuativi.

Norme richiamate

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. b)

  L'area è considerata fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi adottati dal Comune.

  La qualificazione urbanistica come area edificabile rileva già con l'adozione dello strumento urbanistico generale comunale; non sono necessarie la successiva approvazione regionale né l'adozione di piani attuativi.

• Legge 4 agosto 2006, n. 248

  È richiamata nel quadro normativo relativo alla determinazione della base imponibile delle aree edificabili ai fini tributari.

• Cassazione, sentenza n. 16485/2016

  Conferma che l'edificabilità ai fini dell'imposta può desumersi dalla qualificazione attribuita dal PRG adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dagli strumenti attuativi.

• Cassazione, sentenza n. 11433/2010

  Ribadisce la rilevanza dell'adozione dello strumento urbanistico comunale per la qualificazione fiscale dell'area come edificabile.

• Cassazione, sentenza n. 25676/2008

  Conferma che l'assenza di strumenti urbanistici attuativi non esclude, di per sé, la natura edificabile dell'area ai fini della determinazione dell'imposta.

Massime di principio

• Ai fini ICI, la natura edificabile di un'area può sussistere già quando il Comune ha adottato il PRG che la qualifica come tale.
• La mancata approvazione regionale del PRG non impedisce necessariamente l'applicazione del criterio del valore venale, salvo eventuali specifiche disposizioni o situazioni urbanistiche contrarie.
• L'assenza di piani particolareggiati o di strumenti urbanistici attuativi non esclude automaticamente l'edificabilità fiscale dell'area.
• Il valore venale deve comunque riflettere il concreto grado di edificabilità dell'area: vincoli, tempi di attuazione, oneri, limitazioni e condizioni urbanistiche possono incidere sulla quantificazione del valore, anche se non eliminano la qualificazione di area edificabile.
• In caso di contestazione dell'accertamento, il contribuente deve distinguere tra la qualificazione dell'area come edificabile, che può derivare dal PRG adottato, e la corretta quantificazione del suo valore venale, che può invece essere contestata sulla base delle caratteristiche concrete dell'immobile.