Sentenza del 06/12/2018 n. 8626 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La contribuente contestava l'avviso di accertamento ICI di euro 21.442,88 sostenendo che le aree assegnate mediante compensazione edificatoria non fossero ancora imponibili, poiché la relativa Convenzione Urbanistica era stata stipulata soltanto nel 2011 e sussistevano vincoli e assenza di strumenti attuativi. Contestava inoltre il valore attribuito dal Comune alle aree, il metodo di stima utilizzato, la motivazione dell'atto e l'applicazione delle sanzioni.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha ritenuto imponibili le aree già dal 2008, quando si era perfezionata l'assegnazione delle aree di caduta e il riconoscimento della capacità edificatoria di 12.000 metri cubi, senza che fosse necessario attendere la stipula della Convenzione Urbanistica del 2011 o l'approvazione di strumenti attuativi. È stato ritenuto valido e sufficientemente attendibile il criterio di stima per trasformazione adottato dal Comune, basato sui valori OMI e sulla detrazione dei costi di trasformazione. L'appello è stato però parzialmente accolto perché sono state annullate le sanzioni, riconoscendo un'obiettiva incertezza sul criterio di valutazione e la buona fede della contribuente. Restano dovuti il tributo e gli interessi; le spese di giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 53 del D.Lgs. n. 546/1992

  La riproposizione in appello delle stesse argomentazioni poste a sostegno della domanda disattesa dal giudice di primo grado può assolvere l'onere di specificità dei motivi di impugnazione.

  La riproposizione delle argomentazioni già svolte in primo grado non rende automaticamente inammissibile l'appello, se manifesta il dissenso rispetto alla decisione impugnata.

• Art. 115 c.p.c.

  Principio di non contestazione.

  Nel processo tributario, i fatti e gli elementi tecnici non contestati analiticamente possono essere considerati dal giudice come acquisiti.

• Art. 10 della Legge n. 212/2000, Statuto dei diritti del contribuente

  Tutela dell'affidamento e della buona fede del contribuente.

  L'obiettiva incertezza applicativa della disciplina e l'assenza di volontà colpevole possono giustificare il mancato irrogamento delle sanzioni, pur restando dovuto il tributo.

• Cassazione, Sezioni Unite, sentenze n. 25505/2006 e n. 25506/2006

  Un'area è fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione degli strumenti attuativi.

  Ai fini fiscali, l'edificabilità può sussistere già sulla base dello strumento urbanistico generale o della formalizzazione della vocazione edificatoria, senza necessità che siano completati tutti gli strumenti attuativi.

• D.C.C. Roma n. 46/1993 e n. 92/1997

  Gli atti comunali relativi alla perequazione urbanistica hanno consentito lo spostamento della capacità edificatoria dall'area di partenza, divenuta inedificabile, alle aree di caduta, configurando un credito edilizio fiscalmente rilevante.

Massime di principio

• Un'area può essere considerata edificabile ai fini ICI anche prima dell'approvazione degli strumenti attuativi, quando lo strumento urbanistico generale adottato o un atto amministrativo perfezionato le attribuisce una concreta vocazione edificatoria.
• Nel caso di compensazione o perequazione urbanistica, il presupposto impositivo può sorgere dalla data in cui l'assegnazione dell'area o del credito edilizio diventa effettiva e la capacità edificatoria è concretamente riconosciuta, senza dover attendere la successiva convenzione urbanistica.
• La data rilevante non è necessariamente quella dell'atto finale della procedura urbanistica, ma quella in cui il contribuente acquisisce una situazione giuridica effettiva e suscettibile di sfruttamento edificatorio.
• Il valore dell'area può essere determinato con il metodo della trasformazione, considerando il valore dei fabbricati realizzabili e detraendo i costi necessari alla trasformazione, soprattutto quando manca un mercato attivo di beni comparabili.
• L'incertezza sul metodo di quantificazione del valore può escludere le sanzioni, ma normalmente non elimina l'obbligo di pagare l'imposta e gli interessi.
• Per contestare una stima comunale è opportuno confutare analiticamente ciascun parametro utilizzato; una contestazione generica può non essere sufficiente.