Cassazione Civile, Ordinanza n. 01063/2025 del 16/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto, tramite una catena di compravendite immobiliari risalente al 1972, di un appartamento sito in Napoli. I ricorrenti sostenevano che il bene fosse stato poi pignorato nell'ambito di una procedura esecutiva promossa contro il precedente proprietario originario e che l'atto del 1972, pur trascritto, contenesse un'inesattezza nella data di nascita del venditore, circostanza che aveva indotto i giudici di merito a ritenere il trasferimento inopponibile ai creditori procedenti e intervenuti. Nel giudizio introdotto davanti al Tribunale, i ricorrenti avevano chiesto: in via principale, l'accertamento dell'usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c. o, in subordine, dell'usucapione ordinaria ex art. 1158 c.c.; inoltre, la condanna dei convenuti al risarcimento del danno. La Corte d'appello di Napoli aveva confermato il rigetto. In cassazione i ricorrenti articolavano due motivi: 1) violazione degli artt. 1158 e 1159 c.c., sostenendo che sussistessero buona fede, titolo astrattamente idoneo, trascrizione e decorso del termine decennale per l'usucapione abbreviata, nonché, in ogni caso, possesso ventennale utile per l'usucapione ordinaria; 2) violazione degli artt. 2665 e 2914 c.c. e vizio motivazionale, censurando l'affermazione di inopponibilità ai creditori della trascrizione del 1972 e sostenendo che l'errore nella nota non fosse tale da renderla invalida.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché, quanto all'usucapione ordinaria, il possesso non era utile ad usucapionem in presenza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà: il bene non poteva considerarsi "altrui" rispetto agli acquirenti, i quali avevano acquistato da un dante causa proprietario, sia pure con un atto inopponibile ai terzi creditori per un vizio di trascrizione. Quanto all'usucapione abbreviata, ha escluso che si trattasse di acquisto a non domino, poiché la dante causa degli odierni ricorrenti era effettivamente proprietaria del bene. Ha quindi ribadito che il problema riguardava solo l'opponibilità ai terzi e non la validità dei trasferimenti. Ha ritenuto infondato anche il secondo motivo, affermando che l'inesatta indicazione della data di nascita del venditore nella nota di trascrizione aveva creato incertezza sull'identità della persona coinvolta nel negozio, con conseguente invalidità della trascrizione ai fini dell'opponibilità ai creditori. La Corte ha inoltre condannato i ricorrenti al pagamento delle spese di legittimità e ha dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1158 c.c.

  L'usucapione ordinaria presuppone un possesso utile su bene altrui; non è configurabile quando il soggetto ha acquistato in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà, ancorché il trasferimento sia inopponibile a terzi per vizi di trascrizione.

• art. 1159 c.c.

  L'usucapione abbreviata richiede un acquisto a non domino; non ricorre quando il dante causa era effettivamente proprietario del bene, essendo controversa soltanto l'opponibilità del trasferimento ai creditori.

• art. 2665 c.c.

  Le inesattezze della nota di trascrizione rilevano in senso invalidante quando determinano incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico cui la nota si riferisce.

• art. 2914 c.c.

  Le alienazioni immobiliari non opponibili per difetto o invalidità della trascrizione non pregiudicano i creditori pignoranti o intervenuti nella procedura esecutiva.

• artt. 2659 e 2660 c.c.

  Le indicazioni richieste per la trascrizione devono consentire l'esatta identificazione dei soggetti e del rapporto giuridico; l'errore sulla data di nascita del venditore è idoneo a creare incertezza sull'identità della parte.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Le censure in cassazione sono state esaminate come violazioni di legge e vizio motivazionale, ma ritenute infondate nel merito.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• L'usucapione ordinaria non può essere invocata da chi abbia già acquistato il bene con un titolo idoneo al trasferimento della proprietà: in tal caso manca il requisito dell'alienità del bene, anche se il trasferimento sia inopponibile ai terzi per ragioni di trascrizione.
• L'usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c. presuppone un vero acquisto a non domino; se il dante causa era proprietario, l'eventuale vizio riguarda soltanto l'opponibilità del trasferimento ai terzi e non integra il presupposto dell'art. 1159 c.c.
• La trascrizione immobiliare serve a regolare i conflitti tra aventi causa dal medesimo autore e a rendere l'atto opponibile ai terzi, ma non incide sulla validità del negozio traslativo tra le parti.
• Una nota di trascrizione con indicazioni inesatte è invalida quando l'errore genera incertezza sull'identità delle persone, sul bene o sul rapporto giuridico; l'errore nella data di nascita del venditore può essere sufficiente a rendere il titolo inopponibile ai creditori.
• Quando la lite riguarda l'opponibilità ai creditori di un trasferimento immobiliare, la questione è diversa dalla validità della compravendita tra le parti: il difetto di opponibilità non trasforma automaticamente il compratore in possessore utile ad usucapionem.

Come è indicizzato