Sentenza del 04/12/2018 n. 3473 - Comm. Trib. Reg. per la Puglia

Esito

La controversia

Il ricorrente sosteneva che i canoni di locazione non dovessero essere tassati dopo l'inadempimento del conduttore o, comunque, dopo la perdita della disponibilità materiale dell'immobile. Richiamava anche una clausola risolutiva espressa, secondo cui il contratto si sarebbe risolto automaticamente in caso di mancato pagamento di due mensilità. La questione riguardava quindi il momento fino al quale i canoni, anche se non effettivamente riscossi, dovessero essere assoggettati a IRPEF in luogo della rendita catastale.

La decisione

La tesi del contribuente è stata respinta. Per gli immobili a uso commerciale, i canoni di locazione devono essere tassati fino alla data di risoluzione del contratto, individuata nella data dell'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità. Non sono invece decisive né la data di immissione nel possesso da parte del proprietario, né quella dell'inadempimento del conduttore, né l'effetto previsto dalla clausola risolutiva espressa. Fino alla convalida giudiziale dello sfratto, i canoni contrattualmente previsti restano rilevanti ai fini fiscali, anche se non percepiti.

Norme richiamate

• Disciplina IRPEF dei redditi fondiari e dei fabbricati locati

  Per gli immobili locati, il reddito imponibile è determinato considerando il canone di locazione, quando questo è superiore alla rendita catastale. Nel caso esaminato, tale criterio continua ad applicarsi fino alla risoluzione del contratto.

• Disciplina fiscale dei canoni di locazione non percepiti

  Per gli immobili commerciali, la mancata percezione dei canoni non esclude automaticamente la loro tassazione. Il riferimento temporale decisivo è la risoluzione del contratto, fatta coincidere con l'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità.

• Clausola risolutiva espressa ex articolo 1456 del codice civile

  La previsione contrattuale di una risoluzione automatica in caso di mancato pagamento non è stata ritenuta sufficiente, ai fini fiscali, a interrompere anticipatamente la tassazione dei canoni. È stata considerata determinante la data dell'ordinanza di convalida dello sfratto.

Massime di principio

• Per gli immobili a uso commerciale, il semplice inadempimento del conduttore non basta, di regola, a escludere dalla tassazione i canoni maturati secondo il contratto.
• La perdita materiale del possesso dell'immobile da parte del proprietario non coincide necessariamente con la data fiscalmente rilevante per cessare la tassazione dei canoni.
• In presenza di morosità, occorre individuare il momento formalmente riconosciuto come risoluzione del rapporto, normalmente collegato alla convalida giudiziale dello sfratto.
• Una clausola risolutiva espressa può produrre effetti civilistici tra le parti, ma non necessariamente determina, da sola, la cessazione immediata dell'imposizione fiscale sui canoni.
• Per evitare contestazioni, il proprietario dovrebbe documentare tempestivamente la procedura di risoluzione e la data dell'ordinanza di convalida, distinguendo gli effetti civilistici da quelli fiscali.