Sentenza n. 87/2026 - Bolzano, Sezione 1

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato il diniego comunale fondato: sulla mancanza del consenso della comproprietaria di una quota del tetto; sul contrasto dell'intervento con una servitù intavolata; e sulla necessità di rettificare la documentazione relativa alle altezze interne dei vani recuperati. Ha dedotto, in particolare, la violazione degli artt. 1117, 1117-bis, 1127, 1102 e 1120 c.c., nonché eccesso di potere per carenza, contraddittorietà e illogicità della motivazione, travisamento e difetto di istruttoria. La controinteressata ha proposto ricorso incidentale, deducendo l'erronea qualificazione dell'intervento come ristrutturazione, l'incompletezza della documentazione, la carenza di titolo per utilizzare il giroscala di sua proprietà quale accesso alla nuova abitazione, il mancato rispetto dei requisiti igienico-sanitari relativi alle altezze e la violazione delle distanze tra edifici e dal confine.

La decisione

Il ricorso principale è stato accolto nei termini indicati. Il diniego è illegittimo nella parte in cui ha subordinato il titolo edilizio al consenso della comproprietaria: il tetto è una comunione ordinaria tra i titolari risultanti dai titoli, non un bene condominiale né un condominio parziale, e le opere progettate rientrano nell'uso della cosa comune consentito dall'art. 1102 c.c., poiché non alterano la funzione di copertura e non incidono concretamente sulla proprietà della controinteressata, collocata in un diverso corpo di fabbrica. Il Comune non può dirimere complesse controversie privatistiche, essendo sufficiente un qualificato collegamento giuridico del richiedente con il bene; i diritti dei terzi restano tutelabili davanti al giudice ordinario. È stata inoltre accolta la censura relativa alla servitù, poiché il diniego non chiariva quale fosse il contrasto e risultava fondato su un travisamento, non essendo previsto alcun nuovo accesso ma soltanto l'utilizzo di un accesso esistente. Il motivo sulle altezze proposto dalla ricorrente principale è stato dichiarato inammissibile per difetto di interesse, non costituendo il rilievo comunale un'autonoma ragione ostativa. Il ricorso incidentale è stato accolto in parte: è stata riconosciuta la necessità di verificare l'esistenza di un titolo idoneo per utilizzare il giroscala, di proprietà esclusiva della controinteressata, quale accesso alla nuova abitazione, poiché non risultava iscritta alcuna servitù e l'accesso originariamente destinato a un sottotetto tecnico sarebbe stato aggravato dal mutamento d'uso abitativo. È stata inoltre accolta la censura sulla violazione della distanza minima tra edifici: una parte della nuova costruzione si trovava a tre metri dal corpo di fabbrica della controinteressata, in violazione della distanza di dieci metri prevista dalle norme urbanistiche comunali. Sono stati invece respinti o dichiarati inammissibili i motivi incidentali relativi alla qualificazione dell'intervento, all'incompletezza documentale, alle altezze e alla distanza dal confine. Entrambi i ricorsi sono stati accolti e il diniego è stato annullato. Il Comune è stato condannato alle spese in favore di entrambe le ricorrenti, mentre le spese tra ricorrente principale e controinteressata sono state compensate per reciproca soccombenza.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  La disposizione consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune e di apportarvi modificazioni, purché non venga alterata la destinazione del bene e non sia impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

  La realizzazione di abbaini, finestre e di una terrazza a tasca sul tetto in comunione è consentita senza il consenso dell'altro comproprietario quando non altera la funzione di copertura e non pregiudica concretamente il suo godimento.

• artt. 1117 e ss. c.c.

  La qualificazione di un bene come condominiale dipende dalla sua funzione oggettiva; nel caso concreto, il tetto non è stato ritenuto bene condominiale né oggetto di condominio parziale, ma comunione ordinaria tra i titolari risultanti dai titoli.

• art. 1127 c.c.

  Il diritto di sopraelevazione presuppone la realizzazione di nuovi piani o fabbriche, o comunque un incremento di superficie e volumetria, e non si applica a un intervento che non comporta aumento della cubatura e non riguarda una parte comune condominiale.

• art. 1062 c.c.

  L'eventuale costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia costituisce questione civilistica non accertabile dall'amministrazione nell'ambito del procedimento edilizio.

• art. 8 D.P.G.P. n. 22/1977

  Nel sottotetto abitabile l'altezza interna utile riferita alla metà dell'area del pavimento dei singoli vani deve essere di almeno 2,40 m ferma restando la superficie minima di cui all'art. 3. L'altezza minima non può essere inferiore a 1,50 m.

  La disposizione costituisce la disciplina speciale applicabile ai sottotetti abitabili, in luogo della disciplina generale sull'altezza minima dei locali abitativi.

• art. 10 delle norme di attuazione del piano urbanistico comunale

  Consente la costruzione in aderenza quando esiste un edificio al confine privo di vedute, nel rispetto della sagoma e dell'altezza dell'edificio esistente, ma impone nella zona B2 una distanza minima di dieci metri tra edifici.

• art. 2-bis, comma 1-quater, d.P.R. n. 380/2001

  Gli interventi di recupero dei sottotetti sono consentiti anche in deroga alle distanze minime, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, salve le discipline regionali più favorevoli.

  La norma non è direttamente applicabile in Provincia autonoma di Bolzano, poiché demanda alla legislazione regionale o provinciale la disciplina attuativa e la materia è compiutamente regolata dalla normativa provinciale e locale.

• art. 76 L.P. n. 9/2018

  Rileva quanto alla necessità di un titolo idoneo per l'intervento edilizio; l'amministrazione deve verificare il qualificato collegamento del richiedente con il bene e la disponibilità delle parti altrui essenziali alla realizzazione.

• art. 103, comma 24, L.P. n. 9/2018

  La diversa qualificazione dell'intervento edilizio assume rilievo solo se collegata all'applicazione di specifiche discipline urbanistiche ed edilizie; dedotta isolatamente non determina l'illegittimità del provvedimento.

Massime di principio

• Nel procedimento per il rilascio di un titolo edilizio, l'amministrazione deve verificare che il richiedente disponga di un qualificato collegamento giuridico con il bene e con le parti necessarie all'intervento, ma non può sostituirsi al giudice ordinario nella soluzione di complesse controversie sui diritti reali tra privati.
• L'uso individuale di una cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c., comprese modifiche del tetto mediante abbaini, finestre o terrazza a tasca, non richiede il consenso degli altri comproprietari quando non altera la destinazione del bene e non impedisce o pregiudica concretamente il loro pari godimento.
• La qualificazione di un tetto come comunione ordinaria o bene condominiale deve essere valutata anche in base alla sua funzione oggettiva; la mera coincidenza formale tra titolarità e quote non è sufficiente a configurare un condominio parziale se il bene non serve le unità immobiliari dei comproprietari.
• Un diniego edilizio fondato sul contrasto con una servitù deve indicare con precisione la servitù interessata, le ragioni del contrasto e la concreta incidenza dell'intervento; il difetto di tali elementi integra carenza di motivazione, difetto di istruttoria e, ove l'amministrazione presupponga opere non previste dal progetto, travisamento dei fatti.
• Nel recupero abitativo di un sottotetto, l'amministrazione deve verificare la disponibilità giuridica di ogni accesso essenziale alla nuova unità abitativa, anche quando l'accesso insiste su una proprietà esclusiva di terzi; l'utilizzo di un passaggio originariamente destinato a un sottotetto tecnico può costituire aggravamento non consentito in assenza di un titolo idoneo.
• In Provincia autonoma di Bolzano, la disciplina statale che consente il recupero dei sottotetti in deroga alle distanze minime non è direttamente applicabile quando la materia è compiutamente regolata dalla legislazione provinciale e dagli strumenti urbanistici locali.

Come è indicizzato