Cassazione Civile, Sentenza n. 2904/2024 del 31/01/2024

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di liquidazione dell'imposta di registro relativo al conferimento, mediante atto notarile del 13/05/2014, di un complesso immobiliare (diritto di superficie e costituzione di usufrutto) al fondo immobiliare chiuso "Parchi Agroalimentari Italiani" gestito da Prelios. La ricorrente ha invocato l'agevolazione prevista dall'art. 8, comma 1-bis, d.l. 25/9/2001, n. 351 (apporti a fondi immobiliari chiusi costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati), sostenendo che dagli atti e dalla perizia risultava la prevalenza, in termini di valore, degli immobili locati; il giudice di merito (Commissione tributaria provinciale e poi regionale) ha invece ritenuto non dimostrata tale prevalenza e ha altresì ritenuto incompatibile l'applicazione dell'agevolazione con l'opzione, esercitata dalla stessa Prelios, per l'assoggettamento ad IVA dell'apporto.

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile e ha pronunciato absolutio ab instantia. La Corte ha ritenuto che la sentenza impugnata fosse fondata su più rationes decidendi autonome (in particolare: incompatibilità dell'agevolazione con l'opzione per l'IVA e mancata prova della prevalenza degli immobili locati), e che la ricorrente non avesse censurato tutte le ragioni decisive. Inoltre la Corte ha richiamato il principio per cui la valutazione delle prove e del convincimento del giudice di merito non è sindacabile in sede di legittimità. Conseguentemente il ricorso è stato respinto; la ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese giudiziali (liquidate in € 7.000,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito) e all'ulteriore contributo unificato previsto dalla normativa.

Norme richiamate

• art. 8, comma 1-bis, d.l. 25 settembre 2001, n. 351 (conv. L. 23 novembre 2001, n. 410)

  Gli apporti ai fondi immobiliari chiusi... costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell'apporto, si considerano compresi ... agli effetti delle imposte di registro, ipotecaria e catastale tra gli atti previsti ... (effetto dal 1° gennaio 2004).

  La Corte richiama che la norma richiede che la maggioranza degli immobili conferiti sia "prevalentemente locata" al momento dell'apporto; la prevalenza deve essere intesa in termini estimativi (valore) nell'economia complessiva dell'operazione e non meramente numerica.

• art. 2, terzo comma, lettera b), DPR 26 ottobre 1972, n. 633

  Richiamato come riferimento ai profili IVA citati nell'art. 8(1-bis); la Corte segnala l'incompatibilità dell'agevolazione con l'opzione per l'assoggettamento ad IVA dell'apporto quando rilevante.

• art. 4, comma 1, lettera a), numero 3), tariffa parte I, DPR 26 aprile 1986, n. 131

  Norma della tariffa dell'imposta di registro richiamata dall'art. 8(1-bis) per definire gli atti agevolati; la Corte la utilizza per spiegare l'oggetto dell'agevolazione in tema di imposte di registro.

• art. 360 cod. proc. civ. (comma 1, nn. 3, 4, 5)

  Richiamato in relazione ai motivi di cassazione: la Corte sottolinea i limiti della censura in sede di legittimità (vizi di diritto), precisando che la ricostruzione del fatto e la valutazione delle prove sono di competenza del giudice di merito e non sindacabili se non nei casi tassativi previsti dall'art. 360.

• art. 36 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  Norma processuale tributaria richiamata in relazione ai requisiti motivazionali e al sindacato di legittimità; la Corte lamenta presunte carenze di motivazione ma ritiene inammissibili le censure che non colpiscano tutte le rationes decidendi.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Norma sul contributo unificato: la sentenza dà atto dell'obbligo della ricorrente di versare l'ulteriore importo previsto per il contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• L'agevolazione fiscale prevista dall'art. 8(1-bis) si applica solo se il conferimento riguarda una pluralità di immobili "prevalentemente locati" al momento dell'apporto; la prevalenza va valutata in termini economico-estimativi (valore complessivo degli immobili locati rispetto al valore totale degli apportati).
• La prova della prevalenza degli immobili locati grava sul contribuente: è necessario produrre documentazione chiara circa i contratti di locazione, la concreta disponibilità degli immobili ai conduttori e la valutazione che colleghi esplicitamente i flussi reddituali alla stima patrimoniale degli immobili.
• La scelta di assoggettare l'operazione ad IVA può essere incompatibile con il riconoscimento dell'agevolazione prevista dall'art. 8(1-bis); occorre valutare e, se del caso, contestare espressamente questa incompatibilità in grado di merito e in sede di impugnazione.
• In sede di cassazione non è consentito rivalutare liberamente il merito e il convincimento del giudice di merito: le critiche agli accertamenti di fatto e alla valutazione delle prove sono inammissibili salvo i vizi di diritto tassativamente previsti (art. 360 c.p.c.). Di conseguenza, in un ricorso per cassazione è fondamentale censurare tutte le motivazioni decisive della sentenza impugnata.
• Per limitare il rischio di perdita delle agevolazioni, nelle operazioni di apporto a fondi immobiliari è consigliabile predisporre perizie di stima robuste che: indicano chiaramente quali immobili sono occupati, come sono valutati (valore di mercato vs metodo finanziario), considerano gli impegni di rilascio anticipato e motivano la scelta del criterio di valutazione.
• Se il giudice di merito formula più ragioni autonome a sostegno della decisione, il ricorrente deve impugnare tutte le rationes decidendi; la mancata censura di una ragione decisiva rende inammissibile il ricorso.