Cassazione Civile, Ordinanza n. 28416/2024 del 05/11/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un immobile abitativo. L'acquirente originario aveva chiesto la condanna del venditore all'esatto adempimento degli obblighi assunti col rogito, in particolare per ottenere il certificato di abitabilità/agibilità e il risarcimento dei danni, deducendo che il bene era stato venduto come conforme alle concessioni edilizie e alle norme urbanistiche ma privo del certificato, e che successivi accertamenti comunali avevano evidenziato difformità edilizie. Il venditore, condannato in primo e secondo grado, ricorreva per cassazione con quattro motivi: (1) violazione dell'art. 1227 c.c., sostenendo che i maggiori costi per la regolarizzazione del piano seminterrato derivavano da trasformazioni eseguite dall'acquirente dopo la vendita, sicché non potevano essere posti a suo carico; (2) omesso esame di un fatto decisivo, per non avere i giudici considerato che l'atto di vendita descriveva quel vano come garage e che la trasformazione in abitazione sarebbe stata effettuata dall'acquirente; (3) violazione degli artt. 1491 e 1362 c.c. in relazione alla chiamata in causa della dante causa del venditore, assumendo che i giudici avessero erroneamente escluso la garanzia della venditrice precedente e male interpretato le dichiarazioni del rogito; (4) violazione degli artt. 24, 25 e 26 del d.P.R. 380/2001, sostenendo che la domanda di agibilità presentata dalla dante causa si sarebbe perfezionata per silenzio-assenso, cosicché il certificato non poteva dirsi mancante al momento del rogito.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili i primi tre motivi, perché le censure, pur formalmente prospettate come violazioni di legge o omesso esame, miravano in realtà a ottenere una nuova valutazione del materiale probatorio e della ricostruzione dei fatti compiuta dai giudici di merito. Ha poi ritenuto infondato il quarto motivo, chiarendo che il silenzio-assenso in materia di agibilità presuppone la completa produzione della documentazione richiesta; nella specie, la domanda amministrativa era incompleta e l'ente aveva chiesto integrazioni rimaste inevase, sicché il certificato non poteva considerarsi formato. La Corte ha inoltre ribadito che la mancanza del certificato di agibilità non determina di per sé nullità del contratto, ma può integrare inadempimento rilevante ai fini dell'adempimento, del risarcimento o, nei casi più gravi, della risoluzione. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1227 c.c.

  Invocato dal ricorrente per sostenere che i maggiori costi di regolarizzazione dovessero gravare sull'acquirente che avrebbe modificato il bene; la Corte non entra nel merito perché la censura attiene alla ricostruzione fattuale e non alla violazione di legge.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per contestare l'interpretazione del rogito e delle dichiarazioni della venditrice precedente; la Corte reputa la doglianza inammissibile in quanto diretta a rivalutare il fatto.

• art. 1491 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere l'operatività della garanzia del venditore precedente; la Corte non accoglie la censura perché poggia su un diverso apprezzamento del materiale istruttorio.

• art. 24 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  La Corte afferma che disciplina il certificato di agibilità, la cui formazione richiede i presupposti sostanziali previsti dalla legge e, nella versione applicabile, una segnalazione/istanza completa; il mero decorso del tempo non basta se mancano i documenti necessari.

• art. 25 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  La Corte richiama la norma per evidenziare che il silenzio-assenso non si forma se la domanda è incompleta o se l'amministrazione richiede integrazioni non fornite.

• art. 26 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  Richiamato insieme agli artt. 24 e 25 T.U. Edilizia quale quadro normativo della richiesta di agibilità.

• art. 342 c.p.c.

  Eccepito in appello dal controricorrente per l'inammissibilità dell'impugnazione; il ricorso non verte sulla decisione su tale eccezione.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La Corte ribadisce che il vizio di violazione/falsa applicazione di legge riguarda l'erronea individuazione o applicazione della norma, non la contestazione della ricostruzione dei fatti o delle prove.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il motivo di ricorso per omesso esame è inammissibile se mira a contestare la valutazione delle prove e non l'omesso esame di un fatto storico decisivo.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  La Corte ricorda che il cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove non integra di regola un vizio denunciabile come nullità della sentenza, salvo anomalia motivazionale costituzionalmente rilevante.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per delimitare le ipotesi di anomalia motivazionale censurabili in cassazione.

• art. 1477, terzo comma, c.c.

  La Corte lo richiama per affermare che l'obbligo del venditore di consegnare i documenti relativi all'uso del bene comprende il certificato di agibilità, senza incidere sulla validità strutturale della vendita.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Usato per dare atto dell'obbligo del ricorrente di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 702-bis c.p.c.

  Indica il rito con cui è stata introdotta la domanda di primo grado.

Massime di principio

• In cassazione, la denuncia di violazione o falsa applicazione di legge non può essere utilizzata per ottenere una nuova valutazione dei fatti o delle prove: se la censura attacca la ricostruzione fattuale, è inammissibile.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo richiede l'individuazione di un preciso fatto storico discusso tra le parti; non è configurabile quando la critica investe soltanto la persuasività della motivazione o la valutazione delle risultanze istruttorie.
• La mancanza del certificato di agibilità in una vendita immobiliare non comporta di per sé nullità del contratto: essa incide sull'esatto adempimento e può fondare domanda di adempimento, risarcimento o, nei casi di carenza sostanziale dei requisiti di abitabilità/agibilità, anche risoluzione per aliud pro alio.
• Il silenzio-assenso in materia di agibilità si forma solo se l'istanza è corredata dalla documentazione richiesta; il decorso del termine non basta quando mancano documenti essenziali o l'amministrazione abbia chiesto integrazioni rimaste inevase.
• L'obbligo del venditore di consegnare i documenti relativi alla cosa venduta, tra cui il certificato di agibilità, deriva dall'obbligazione di consegna ex art. 1477 c.c., ma la sua violazione incide sul piano dell'inadempimento, non sulla liceità dell'oggetto del contratto.

Come è indicizzato